9月的最后一周，北京新房的网签数据里出现了一个此前没见过的局面。
9月21日到27日，全市期房网签排行（住宅口径）共录得1320套、98.70亿元，涉及80个项目。把榜单从头往下拉，前六名全部是上周才第一次有人网签的新面孔——龙樾璟序、宸园139、亦庄国贤府、瑜海澐颂、金茂满昱、招商湖映天青。
这六个盘加起来851套、64.46亿元，占全榜套数的64.5%、金额的65.3%。换句话说，上周期房网签每三套房里有两套出自新盘，每三块钱房款里也有两块钱进了新盘。
同期，北京市住建委口径的新房网签（含现房）共2662套，其中住宅1588套；二手房网签3397套、住宅3021套。新房住宅这一项，比前一周的818套多了94.1%。
六个新盘，把前六名全占了
排在第一的龙樾璟序，一周网签414套、22.08亿元，套均533万元。这个数字有多夸张：第二名亦庄国贤府是228套，第三名金茂满昱65套——龙樾璟序一家的签约量，比第二、三、四、五名加起来还多。
它是石景山黄庄村43号棚改地块，西四环外、玉泉路西侧，往东一步就是海淀。项目的实际网签均价5.80万元/平方米，而全盘拟售均价备案在6.95万元/平方米附近。开盘时间就在网签开始前四天——9月19日取证、9月22日开盘，项目方披露的首开认购数是664套、约41.32亿元。
值得记一笔的是这块地的身世。2024年它第一次挂牌时，总价42.43亿元、楼面价约5万元、容积率2.55，结果无人报名；2026年5月28日返场，总价降到22亿元、底价成交，容积率降到2.15，销售指导价同步取消。同一块地，一年多时间总价少了将近一半，楼面价也跟着回到3万元出头——成本被打下来，定价才有让利空间，这是它敢把总价门槛压到350万元起的底气。
第二名宸园139是另一个极端。27套、13.85亿元，套均5130万元，实际网签均价15.18万元/平方米——一个套均价刚过500万的项目和它同处一张榜单，两者相差21.8倍。
这个盘在东北三环太阳宫，全盘只有139套，主力面积273和383平方米，拟售均价18万元/平方米，是当前北京全环线备案价最高的新盘之一。它的地块是2025年9月30日经过300多轮竞价、以43.145亿元摘得的，溢价率超过39%，楼面价约8.53万元/平方米。
时间点上有个细节值得留意：宸园139的预售证是8月28日拿到的，正好踩在住建部等三部门《关于完善商品住房销售制度的通知》发布的当天。按新老划断的口径，它仍按原有预售政策执行，不受“单体建筑主体结构封顶”的预售条件约束。9月23日开盘当天，项目方披露成交52套。
排在第三的亦庄国贤府在瀛海，两证合并共网签228套、11.64亿元，套均511万元，实际网签均价5.04万元/平方米。这个盘的特点是赠送尺度——77平方米小三居加赠后得房率报101%，95平方米洋房接近98%，门槛压到500万元上下。它脚下的地块是2026年4月21日成交的，13.24亿元、楼面价2.56万元/平方米、溢价8.7%，是北京今年第一宗拍出溢价的住宅用地。
第四名瑜海澐颂在海淀上地，57套、7.31亿元，套均1282万元，实际网签均价10.73万元/平方米。它是9月单张预售证批准套数最多的项目，一次放出719套、货值超过115亿元，项目方披露9月21日晚开盘销售509套、约75亿元。折扣方案是它更值得说的地方——全款86折，首付50%给91折，首付40%给92折，首付25%给94折，首层和二层再让一个99折。折扣跟着付款方式走，本质上是拿价格筛客户。
第五名金茂满昱在朝阳东坝，65套、6.35亿元，套均976万元，实际网签均价7.51万元/平方米。第六名招商湖映天青在通州九棵树，60套、3.22亿元，套均537万元，实际网签均价5.61万元/平方米，项目方披露首批296套房源开盘当天售罄。
9月比8月：住宅多卖了近六成
单个项目热闹，放到月度里看得更清楚。
9月1日到27日，北京新房住宅网签3876套；8月1日到27日，同样的27天是2425套——多了59.8%，接近六成。只看期房部分，增幅更明显：1414套对2690套，涨了90.2%。
二手房同期没有这么快的节奏。9月前27天二手住宅网签13287套，8月同期11944套，增长11.2%。
这轮放量的直接推手是供应。9月15日到20日六天之内，北京有8个住宅项目取得预售证；整个9月截至20日，已办理预售许可的普通住宅类项目共11个。9月19日当天，亦庄国贤府、湖映天青、金茂满昱三个项目同日开盘；此后的9月20日、21日、22日，宸园139、瑜海澐颂、龙樾璟序又接连入场。
密集取证和抢跑背后，绕不开828新政。现房销售一旦全面落地，从拿地到开盘的周期至少要多等一年半到两年。房企在这一轮集中取证开盘，很大程度上是在政策窗口收窄之前把货推出去、把回款拿回来。
所以这批新盘有一个共同特征：报价和成交价之间都留了明显空间。亦庄国贤府拟售均价约5.8万元、实际5.04万元；金茂满昱拟售约8.8万元、实际7.51万元；湖映天青备案约6.2万元、实际5.61万元。备案价挂在那里，案场该让的让到位——这是这两年北京新盘的标准打法，只是这一次，让利之后的绝对价格比上半年往上走了一格。
二手房还是那个二手房
最后看二手房。
9月21日到27日，二手住宅网签3021套，比前一周的4257套少了29.0%。单周回落，但放在整个9月里看，它的体量依然远在新房之上——9月前27天二手住宅13287套，是新房住宅3876套的3.4倍。
北京楼市的成交基本盘，仍然在存量房这一端。新房这轮的爆发，靠的是新盘集中入市和折扣让利叠加出来的短期脉冲；二手房没有新盘开盘这种集中释放的节点，它的节奏更像是跟着挂牌量和议价空间慢慢走。
两个市场眼下的关系倒是有意思：新房在抢跑，二手房在让价。
结语
把这周的数据放在一起看，结论其实只有一个——北京新房市场正在经历一次由供应端推动的集中放量。
六个新盘一周网签851套、64.46亿元，占了全榜的三分之二；月度维度上，9月前27天的新房住宅网签比8月同期多了将近六成。但这两组数字都建立在同一个前提上：9月这批项目是抢在现房销售政策正式落地之前，集中取证入场的。
需要留意的是，这批项目拿地大多处在土地市场相对平稳的阶段，地价可控、利润空间被重新打开，开发商才有底气在案场让出折扣。这个前提能不能延续，要看接下来几个月的供地价格和出让条件怎么走——而这恰恰是828新政之后，北京第一批调整规则的地块会给出答案的地方。
以上。