一、整体概况
2026年10月（10月1日—10月31日），北京新房市场（混合口径）共有285个项目产生网签记录，合计网签4722套，网签金额310.71亿元，套均总价658万元，签约均价55589元/㎡。截至10月末，累计批准套数91056套，累计签约套数44833套，累计去化率49.24%。
分证型看：
| 口径 | 项目数 | 套数 | 金额（亿元） | 套均（万元） | 均价（元/㎡） | 去化率 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 期房证 | 110 | 3422 | 238.23 | 696.2 | 59662 | 56.93% |
| 现房证 | 179 | 1300 | 72.48 | 557.5 | 44866 | 36.92% |
| 混合合计 | 285 | 4722 | 310.71 | 658 | 55589 | 49.24% |
期房证贡献了约72.5%的网签套数和76.7%的网签金额，是10月新房成交的绝对主力；现房证项目数量虽多（179个），但单项目网签量普遍偏小，套均总价和均价均明显低于期房。
二、TOP6项目：金九银十入市项目集中发力
10月网签金额排名前6的项目，均为“金九银十”期间入市的重点项目，合计网签1525套、金额101.03亿元，分别占全月混合口径的32.3%和32.5%，头部集中度较高。
| 排名 | 项目 | 行政区 | 套数 | 金额（万元） | 套均（万元） | 均价（元/㎡） | 去化率 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 瑜海澐颂 | 海淀区 | 257 | 332366.8 | 1293.3 | 106422 | 45.90% |
| 2 | 未来城星寰时光 | 昌平区 | 281 | 150040.5 | 534.0 | 55758 | 87.27% |
| 3 | 首开熙悦京晏 | 通州区 | 314 | 142231.8 | 453.0 | 38545 | 54.99% |
| 4 | 中建壹品未来元著 | 大兴区 | 247 | 124903.6 | 505.7 | 53964 | 38.35% |
| 5 | 龙樾璟序 | 石景山区 | 217 | 111851.1 | 515.4 | 57057 | 99.30% |
| 6 | 招商湖映天青 | 通州区 | 209 | 108944.5 | 521.3 | 55292 | 83.42% |
瑜海澐颂以33.24亿元网签金额位居金额榜首，套均总价1293.3万元、签约均价106422元/㎡，是10月海淀高端改善市场的核心贡献项目；首开熙悦京晏以314套位居网签套数第一，套均总价453万元、均价38545元/㎡，定位通州刚需刚改，走量特征明显；龙樾璟序累计去化率已达99.30%，接近清盘，是TOP6中去化最充分的项目；未来城星寰时光累计去化率87.27%，昌平北部刚需盘持续走量；招商湖映天青累计去化率83.42%，通州市场另一主力项目。
这6个项目覆盖海淀、昌平、通州、大兴、石景山五区，既有千万级高端改善盘，也有400—550万级刚需刚改盘，反映出“金九银十”入市项目在10月网签端集中兑现，且需求结构呈现明显的分层特征。
三、区域与结构特征
海淀区在TOP6中占据金额第一的瑜海澐颂，另有华润臻澐（24套、5.29亿元、套均2205.3万元）、保利熙瑞（20套、3.94亿元、套均1971万元）等项目，高端改善属性突出，套均总价和均价在全市处于高位。
通州区在TOP6中占据两席（首开熙悦京晏、招商湖映天青），合计网签523套、25.12亿元，是10月走量最集中的区域之一，项目以400—550万级刚需刚改为主。
昌平区未来城星寰时光以281套、15.00亿元位列金额第二，套均534万元、均价55758元/㎡，叠加北清润府（113套、4.99亿元）、未来城星寰时代（50套、2.41亿元）等项目，昌平北部刚需刚改供应持续放量。
石景山区龙樾璟序网签217套、11.19亿元，累计去化率99.30%，另有首钢璟悦长安（34套、2.10亿元）、首钢璟瑞长安（33套、1.86亿元）等项目，区域去化节奏较为稳健。
大兴区中建壹品未来元著网签247套、12.49亿元，套均505.7万元、均价53964元/㎡，累计去化率38.35%，后续仍有较大去化空间。
四、小结
10月北京新房网签呈现“总量平稳、头部集中、金九银十项目集中兑现”的特征。混合口径4722套、310.71亿元，期房证贡献超七成；金额TOP6项目均为金九银十入市项目，合计贡献全月约三分之一的成交金额，其中瑜海澐颂以33.24亿元领跑金额榜，首开熙悦京晏以314套领跑套数榜，龙樾璟序累计去化率已达99.30%。从需求结构看，海淀高端改善与通州、昌平、大兴刚需刚改同步放量，市场分层特征明显。