2024年11月29日，丰台新宫一宗宅地出让。24.345亿元的成交价比起始价高250万元，溢价率0.1%——只加了一手。
拿地的名字是福州裕诚房地产有限公司，一家注册在福州、此前在北京几乎没留下痕迹的公司。
七个月后，同一板块第二宗地，连那一手都省了，底价成交。再过十个月，朝阳东坝，又是0.1%。
三次出让、三宗地、几乎零加价，背后是同一对搭档：建发房产与中国金茂。
三宗地，两个项目
丰台这两宗原本是一块。槐房村和新宫村旧村改造项目NY-030（南区）2024年8月整块预申请，起拍价52亿元，一个月后暂停出让，拆成01、02分别入市——那条52亿元的出让记录，至今还挂着“终止”状态。
01地块2024年11月29日成交，福州裕诚竞得，24.345亿元，楼面价40023元/平方米。02地块2025年6月24日成交，北京兆兴房地产开发有限公司以底价20.8亿元摘牌，楼面价40159元/平方米。
东坝是另一条线。朝阳东坝乡单店区域平房区城中村改造项目1105-01地块，2026年4月30日出让，金茂商业管理（上海）有限公司以20.981亿元拿下，起始价20.96亿元，仍是加一手，楼面价41058元/平方米。
三宗地合计地价66.13亿元，规划建面16.40万平方米，综合楼面价约4.03万元/平方米。
兆兴的三个股东
北京兆兴2024年12月成立，注册资本45.145亿元，是观宸两期的共同开发主体。股权三家：北京方兴亦城置业36%，上海建发盛高35%，福州裕诚29%。
金茂36%，建发系合计64%。一期那块地当初由福州裕诚单独摘牌，2025年金茂与建发再通过收购项目公司股权进入——这一单不是“联合拿地”，是“先拿后进”。二期才是项目公司直接出手。
人事也是交叉的：金茂华北公司副总张显刚任董事长，建发房产北京总经理华晓巍任总经理。
这套结构没有复制到东坝。满昱的开发主体北京东茂置业，由金茂商业投资管理（上海）有限公司100%持股，法定代表人、总经理是中国金茂副总裁吴进。建发只出现在官宣海报上，不在股权里。
另一座“满曜”在朝阳三间房，是北京首座“满系”，跟建发没有股权关系。
90%、61%、26%
观宸一期490套，截至11月4日网签442套，去化90.2%，均价7.81万元/平方米，43.43亿元。2025年3月23日首开，当年以近36亿元网签拿下丰台商品住宅单盘销冠。
观宸二期395套，网签240套，去化60.8%，均价7.48万元/平方米，22.45亿元。二期取证拟售均价8.5万元/平方米，高于一期的销售指导价8.3万元，实际成交却比一期低3300元。价格上探一步，客户反应很直接。
金茂满昱384套，网签101套，去化26.3%，均价7.43万元/平方米，9.66亿元。8月1日首证317套，接近三个月去化三成；10月30日第二张证批了67套，还是零签约。
三个项目合计供应1269套，网签783套，去化61.7%，网签总额75.54亿元。对66.13亿元地价而言，网签额已经盖过土地款——没算建安、财务和营销，但足够说明这三宗地没踩坑。
北边那块地，23.3亿
真正值得盯的是第四宗。2026年10月28日，NY-030（北区）进入用地预申请，起始价23.3亿元，楼面价3.85万元/平方米，比南边的观宸便宜约1500元。占地3.25公顷，建面6.05万平方米，容积率1.86，是第十二轮供地清单里体量最大、位置最核心的一宗。
出让文件有两个细节。一是地块南侧增设15米宽东西向街坊路，由竞得人建成后无偿移交，且必须与观宸一期配建的街坊路顺接；二是执行优先现房销售。
第一条基本把答案写在了纸上——北区被直接纳入观宸一、二期的交通组织，那条路接不上，就不是一个社区。第二条才是变量：现房意味着拿地到回款要往后推两年左右，66亿地价已经压在这儿，再垫一宗23.3亿的现房项目，资金账得重算。
所以“观宸三期”现在还不能用。成不成，看两件事：这块地会不会还是那0.1%，以及建发金茂愿不愿在现房规则下再接一手。
各拿各的
两家的合作是项目级的，不是全面捆绑。今年7月30日昌平东小口CP02-0405-0002地块，49.77亿元，建发独资；8月12日海淀四季青镇西冉、田村、常青片区城中村改造项目，97.61亿元，金茂独资。两宗都在三次联手之后，都是各干各的。
建发今年在京最大一宗在海淀，金茂最大一宗也在海淀，加起来147亿元，都没带对方玩。
三年三宗地、66亿地价、75亿网签，这对搭档跑出了一套可复制的模型：一家先摘牌，另一家随后入股，产品一方主导，营销另一方补位。边界也清楚——只对确定性高、算得过来的地块生效。
北边那块23.3亿的地，会不会是第四次，年底前应该有答案。
以上。