11月2日至8日，北京新房住宅网签1164套，环比增20.5%；二手住宅3267套，环比降12.5%。一涨一跌，但新房这个涨，成色得拆开看。
涨的部分，几乎全来自两个盘
上周新入市的两个项目，把增量吃完了。
昌平东小口的建发越秀观玺，上周新增网签280套、17.72亿元；丰台太平桥的保利京华曜，新增94套、12.96亿元。两个合计374套，占全市新房住宅1164套的三成二。
把这两个拿掉，其余在售项目上周合计约790套，比前一周的966套还少18%。
这不是市场整体回暖，是一次首开脉冲。上一个单周站上1100套的，是10月19日至25日那一周，1196套。
认购587套，网签280套
观玺10月22日取证，10月30日晚线上开盘。一期推东侧10栋、785套，面积段80至143平方米，备案均价6.8万元/平方米。开发商官宣当晚认购587套、41.78亿元，去化74.8%。
到上周收尾，网签落地280套、17.72亿元，成交均价5.98万元/平方米。从认购到网签，转过一半略少，47.7%。
京华曜的节奏更慢一点。9月20日取证，11月1日晚开盘，全盘9栋450套一次性推出，124至181平方米全四居，备案均价12.03万元。官宣首开32亿元，按套均1564万元折算约200套。上周网签94套、12.96亿元，成交均价10.3万元；累计105套，去化23.3%。
两个盘都用了折扣。京华曜首批11套网签，备案均价12.27万元、成交10.88万元，约89折；观玺备案6.8万元、实际成交5.98万元，约88折。先按备案价挂上去，再用优惠把量做出来，是这两个盘共同的动作。
认购在前、网签在后，中间要过付款、贷款审批和备案三道流程。首开当晚的官宣数字是认购，网签得等两三周才看得全。上周这374套，只是587套和约200套里先走完流程的那一部分——这也是判断首开成色为什么必须看网签、不能看海报的原因。
两个盘，同一个动作
分处昌平、丰台，产品逻辑却撞在同一个词上：抬板。
观玺是昌平第一个抬板社区，北排抬高3.6米、中间3米、南排2.7米，板下做车库和设备，板上留给园林和步行。它抬这一下，对冲的是容积率2.45带来的低楼层采光短板——这块地7月30日出让，建发经107轮竞价以49.77亿元摘得，溢价10.6%，楼面价3.6万元。同板块龙樾海序今年5月开盘、网签均价5.42万元，观玺把备案价推到了6.8万元。
京华曜抬得更高，整体抬高5.6米，对外称是北京首个全抬板社区，板下塞进车库、设备间和5000平方米会所。它那宗地5月19日出让，建发、保利、招商、厦门国贸四家竞价151轮，保利以41.544亿元拿下，溢价15.4%，综合楼面价5.76万元，扣掉9000平方米养老设施等配建后，住宅部分约6.67万元。
两宗地都不是捡来的，所以入市时都选了用折扣换流速。观玺从拿地到开盘92天，这个速度在北京今年算快的。
回款进度也差不多：观玺首周网签17.72亿元，对49.77亿元地价是35.6%；京华曜累计14.58亿元，对41.544亿元是35.1%。两个都刚过地价的三分之一。
过亿项目9个，豪宅占了5席
上周网签金额过亿的项目9个，合计43.17亿元。
头两名就是观玺和京华曜。第三是招商兴宸揽阅，93套、3.69亿元，大兴林校路，成交均价4.53万元，10月19日才取证，去化已过三成。剩下六个：缦合北京5套、2.30亿元；金茂璞逸丰宜13套、1.44亿元；紫京宸园8套、1.32亿元；首开熙悦京晏29套、1.27亿元；瑜海澐颂10套、1.27亿元；建发金茂观宸二期13套、1.20亿元。
按成交单价八万元划线，过亿项目里豪宅5个：京华曜10.3万元、缦合北京11.7万元、瑜海澐颂10.6万元、紫京宸园9.6万元、璞逸丰宜约8.0万元。普宅4个，观玺5.98万元领跑。
值得说一句的是缦合北京，上周只卖5套，金额却排到第四，套均4600万元。累计网签653套、去化73.8%，是今年顶豪里跑得最稳的一个。
二手房：四周最低
上周二手住宅网签3267套，环比降12.5%，是近四周的最低值——此前三周分别是3502套、3760套、3735套。
10月全月二手住宅13081套，同比增8.2%，连续多月站在1.3万套以上。11月第一周的回落在正常节奏里：月初本是二手成交低点，加上10月贴息政策带动的低总价需求已提前释放。
新房靠两个新盘脉冲，二手房自然回落。上周新房与二手房的比值是1比2.8，与10月持平，存量房主导的格局没变。
真正要看的，是这个月这两个新盘的转签能不能续上。观玺还剩505套已批未签、京华曜还有345套，如果11月中下旬网签能稳在每周两三百套，这轮首开才算真落地；要是三周后就掉回百套以内，上周的两成增长就只是一次性入账。
以上。