9月11日，建发国际投资集团（1908.HK）与建发物业管理集团（2156.HK）发布联合公告，宣布以现金3.04亿元收购厦门联发（集团）物业服务有限公司100%股权，同时终止此前筹划的建发城服收购事项，转而以委托管理模式承接后者经营权。
一、3.04亿元收购联发物业，估值增值率386.8%
根据公告，9月11日交易时段后，厦门联发（建发股份附属公司）与厦门利融（建发物业全资附属公司）订立股权转让协议。厦门联发同意出售、厦门利融同意收购联发物业100%股权，现金代价总额为人民币30441万元（含税），经参考估值报告厘定。
公告披露，该代价系由双方参考估值报告所载联发物业评估价值后公平磋商确定。估值报告由联合中和土地房地产资产评估有限公司于2026年7月5日出具，采用市场法评估，以基准日2026年3月31日计，联发物业全部股东权益评估价值为30441万元。
值得关注的是估值增值幅度。公告显示，联发物业净资产账面值（合并报表）为6253.33万元，评估增值额24187.67万元，评估增值率达386.8%。
代价分两期支付：首期25441万元于股权转让完成之日起十个工作日内支付；在完成股权转让的前提下，第二期5000万元于2027年6月30日起十个工作日内支付。
交易完成后，厦门利融将持有联发物业100%股权，联发物业成为建发物业及建发国际的间接附属公司，其财务业绩将综合计入建发物业及建发国际的财务报表。
二、标的资产：2025年除税后溢利4804万元
公告介绍，联发物业注册资本5000万元，由厦门联发全资持有，主要在中国从事物业管理业务，为厦门联发及其关联方开发的物业提供住宅及商业物业管理服务。
财务数据显示，联发物业2024年、2025年除税后溢利分别为3920.43万元、4803.88万元，保持增长。截至2026年3月31日基准日，其经审核合并报表总资产和净资产分别为90955.84万元、6253.33万元。
三、终止收购建发城服，改以委托管理方式承接
公告同时披露，由于订约方未能就建发城服收购事项的条款达成一致并订立最终协议，经友好协商及各订约方一致同意，建发城服收购事项将不会进行。公告称，该事项终止不会对建发国际及建发物业各自的财务状况及营运造成任何重大不利影响。
与终止收购同步，建发物业服务（建发物业全资附属公司）于9月11日与厦门建发、厦门华益（厦门建发附属公司）及建发城服订立委托管理协议，年期自2026年9月11日起至2028年12月31日止。根据协议，厦门建发及厦门华益同意独家委托建发物业服务向建发城服提供管理服务。
公告明确，委托管理协议不涉及建发城服的股权及资产权属转移，建发物业服务仅提供管理服务并收取服务费。服务费由基础管理费及绩效奖励费组成：基础管理费为建发城服年度营业收入的1%；绩效奖励费为年度归属母公司拥有人净利润扣减年度平均归属母公司拥有人净资产乘以10%后所盈余部分（如有）的10%。截至2028年12月31日止三个年度各年，建发物业服务应收总金额最高不超过人民币2500万元。
公告还披露，除特定股东权利外，厦门建发及厦门华益将建发城服股权及相应股东权利委托予建发物业服务代为行使，涉及选举和更换董事、审议批准董事会报告、利润分配方案、注册资本变更、发行债券、合并分立解散清算及修改公司章程等事项。
四、交易性质与审批要求
公告显示，建发股份为建发国际及建发物业的控股股东，厦门联发为建发股份的附属公司。因此，厦门联发为建发股份的联系人以及建发国际及建发物业的关连人士，联发物业收购事项构成上市规则第14A章项下建发国际及建发物业各自的关连交易。
具体而言，由于联发物业收购事项的最高适用百分比率高于0.1%但低于5%，故该项收购须遵守申报及公告规定，但获豁免遵守通函及独立股东批准规定；由于一项或多项适用百分比率高于5%但低于25%，该项收购构成建发物业的须予披露及关连交易，须遵守上市规则第14及第14A章项下的申报、公告及独立股东批准规定。
公告称，建发物业独立董事委员会将告成立，以考虑并就股权转让协议项下拟进行的交易向建发物业独立股东提供意见，建发物业将委任一名独立财务顾问。由于需要更多时间编制将载入通函的资料，建发物业将于2026年10月9日或之前向股东寄发通函。
委托管理协议方面，由于建发城服为厦门建发的间接全资附属公司，而厦门建发为建发国际及建发物业的控股股东，该协议构成建发国际及建发物业各自的持续关连交易。就建发国际而言，因年度上限涉及的全部适用百分比率低于0.1%，获豁免遵守相关申报、年度审阅、公告及独立股东批准规定；就建发物业而言，因一项或多项适用百分比率超过0.1%但低于5%，须遵守申报、年度审阅及公告规定，但获豁免遵守独立股东批准规定。
五、交易背景与公司表述
公告提及，本交易系提述建发国际及建发物业日期为2026年4月10日的联合公告。
对于收购理由，公告表示，通过收购联发物业，建发物业将扩充物业管理业务的管理面积，提升核心城市的管理浓度，扩大规模效益，从而有助于增加物业管理业务的收入和盈利规模；该收购事项意在进一步增强建发物业的竞争优势和可持续发展能力，加快构建大物业综合服务体系，为全体股东创造更为稳健、持续的价值回报。建发国际董事及建发物业董事认为股权转让协议的条款属公平合理，符合公司及股东的整体利益。
对于委托管理安排，公告称该安排使建发物业集团能够运用其成熟的物业及社区服务管理能力、营运专业知识及人力资源，支持建发城服的日常运营及管理，而毋须收购或合并建发城服的相关股权，或承担其相关业务及资产所有权附带的风险；通过承担建发城服的运营管理责任，建发物业集团能够以资本高效的方式将其管理专长延伸至城市服务领域，从而通过应收管理费产生额外且相对稳定的收入流。公告认为，该交易亦促进建发物业集团物业管理业务与建发城服所从事的城市公共服务及城市空间管理职能之间实现协同效应。
六、估值方法与假设
公告附录取披露了估值报告概要。估值师采用市场法得出估值最终结果，选择EBITDA作为核心收益指标，构建EV/EBITDA估值模型。在可比公司筛选上，估值师指出，基准日在A股上市的物业管理行业上市公司共八家，其中被标记为”ST”且于可预见未来面临除牌风险的公司已从可比范围中剔除；由于特发服务及中天服务于基准日的市盈率大幅增加，反映其股东对高增长的预期，估值师认为该等公司不应被视为可比公司。最终选定南都物业、新大正、招商积余三家公司作为可比公司。
经修正系数调整后，三家可比公司调整后EV/EBITDA分别为3.1923、4.3515、2.5175，联发物业调整后EV/EBITDA平均值为3.3538。按联发物业对比参数5589.67万元计算，联发物业全投资计算价值为18746.65万元，加溢余（非经营性）资产净值11694.70万元，得出联发物业合并口径的股东全部权益价值30441.00万元。由于本次评估对象为联发物业股东全部权益，不会引起控制权变动，故不考虑控制权溢价。
估值报告亦提示了相关假设与限制，包括依赖未经独立核证的财务报表、资产明细表及盈利预测；资产所有权核证仅基于一般调查，并无进行实质性核证；无法获得联发物业其中一家附属公司厦门联发智能科技股份有限公司截至2026年3月31日的合并财务报表，该附属公司资产按账面值人民币462.57万元列示；估值并无考虑商业、法律、税务或监管因素。
公告同时披露，估值师就当前物业行业经营环境提示，物业行业已告別依托房地产高速增长实现规模扩张的模式，正陷入规模增速放缓、盈利承压、恶性内卷加剧的多重矛盾之中，物业费价格承压、收款率持续下降、收缴困难等挑战日益严峻。
七、交易影响
从业务层面看，本次交易呈现”一进一退”的特征：一方面通过收购联发物业直接扩充在管规模与盈利底盘，联发物业2025年除税后溢利达4803.88万元，可为建发物业贡献直接的利润增量；另一方面放弃收购建发城服，转而以委托管理模式获取经营权，在不转移股权及资产权属的前提下，将管理专长延伸至城市服务领域。
从财务层面看，3.04亿元交易对价中，首期25441万元需在交割后十个工作日内支付，第二期5000万元于2027年6月30日起十个工作日内支付，分期支付安排有助于缓解一次性资金支出压力。
从审批层面看，联发物业收购事项构成建发物业的须予披露及关连交易，仍需经独立股东批准，后续需关注建发物业独立财务顾问意见及通函披露信息。
（本文依据建发国际投资集团、建发物业管理集团2026年9月11日联合公告整理）