上周北京楼市：一个昌平盘独吞四分之一，把“金九”顶起来了
九月的第二周，北京新房市场交出了一份“逆势微涨”的成绩单。
据京楼销售排行榜数据，2026年9月7日至9月13日，北京商品住宅（普宅+别墅）成交769套，环比上涨2.95%；成交面积9.04万㎡，环比上涨1.23%；成交均价51923元/㎡，环比上涨3.05%；成交金额46.91亿元，环比上涨4.27%。四项指标全部转正——在9月首周环比跌掉三成之后，市场没有继续往下走，而是重新站回了750套以上的平台。
二手房同步回暖。上周北京二手住宅成交3561套，环比上涨7.91%；截至9月13日，9月二手住宅累计成交6009套。一二手两个市场同步转正，这是9月以来第一次。
半个“金九”，被一个昌平盘扛在肩上
按克而瑞库普通住宅口径（已剔除车位、商铺、商办、仓储等）排序，上周北京新房项目成交金额榜TOP50合计网签625套、成交约39.78亿元。而这张榜单最上面那一行，数字大得有点刺眼。
北清润府，单周网签206套、成交9.29亿元，套均451万元、成交均价46535元/㎡。它一家就吃掉了TOP50成交套数的三分之一，金额的23.4%——接近四分之一。更直接的一个对比是：TOP50里第二名的北京怀柔国贤府，74套、3.46亿元，北清润府的金额是它的2.7倍。
这是什么概念？TOP50的门槛金额不到0.97亿元。北清润府一家的9.29亿，约等于榜单第3名往后一直数到第12名、10个项目的成交金额总和。上上周那个“56套刚需撞上7套顶豪”的平局故事已经翻篇了，上周的榜首之争完全没悬念，206套对74套，走量盘直接把榜单按在地上。
值得注意的是，北清润府并不是突然冒出来的新面孔。它所在的昌平，是今年北京新房供应和成交最集中的区域之一，46535元/㎡的均价卡在刚需和首改的甜蜜点上，451万元的套均总价则精准落在北京新房最主要的购买力区间。这样一个盘单周放量200套以上，说明的不是个案的爆发，而是昌平这个“流量池”的蓄水能力。
过亿项目6个：顶豪用最少的套数，挣最多的钱
上周网签金额过亿的项目共6个，比上上周的8个少了两个，但结构很有意思。
按金额排开是：北清润府9.29亿元（昌平，206套）、北京怀柔国贤府3.46亿元（怀柔，74套）、华润臻澐2.53亿元（海淀，12套）、紫京宸园1.46亿元（朝阳，10套）、嘉棠雅序1.28亿元（丰台，18套）、北京四季中心1.00亿元（朝阳，1套）。
按8万元/㎡的豪宅线切分，6个过亿项目里，普宅占4个（北清润府46535元/㎡、北京怀柔国贤府39593元/㎡、嘉棠雅序68573元/㎡、北京四季中心之外的其余项目），豪宅占2个（华润臻澐117444元/㎡、紫京宸园93815元/㎡）。上上周过亿阵营里“普宅6个、豪宅2个”，上周变成“普宅4个、豪宅2个”——走量盘的数量在收缩，但单一项目的体量在放大。
这轮最值得琢磨的是华润臻澐。12套、2.53亿元，套均2110万元、均价117444元/㎡——用不到北清润府6%的套数，做出了对方27%的金额。这就是海淀高端改善的定价权，一套顶北清润府四套半。类似的还有北京四季中心，单周只网签1套，成交金额却是整整齐齐的1亿元整，均价132970元/㎡、单套752㎡——朝阳三元桥板块的这套房子，一套就是一个亿。
而TOP50的第十名，建发金茂·观宸二期，金额已经回落到0.75亿元。也就是说，从第6名的1亿元到第10名的0.75亿元，五天之内榜单的体量就掉了四分之一，头部与腰部的断层非常清晰。
均价越低、套数越多，这条规律上周又应验了
把TOP50的价格结构摊开看，一条规律比数据本身更有意思：均价越低，套数越多，几乎是线性关系。
成交均价3万元/㎡这一档，房山璟贤瑞庭30878元/㎡、首周网签16套；昌平北京城建国誉燕园23601元/㎡，网签21套。均价4万元出头的档位，北投和璟39927元/㎡、18套；通州京贸国际公馆41946元/㎡，20套。均价拉高到6万至8万元/㎡，套数普遍掉到10套上下：嘉棠雅序68573元/㎡、18套；招商序64486元/㎡、11套。而一旦均价突破10万元/㎡，套数就直接塌到个位数：璞樾100914元/㎡、3套；中海·萬吉玖序112800元/㎡、1套；华润臻澐117444元/㎡、12套（这是少数例外）；安澜北京140472元/㎡、2套；西城的中海京华玖序162600元/㎡、1套。
整张表的价格跨度从房山璟贤瑞庭的30878元/㎡，到西城中海京华玖序的162600元/㎡，相差超过5倍。前者一套351万元，后者一套4403万元——同一座城市、同一个星期，几乎差出一个数量级的购买力。
从区域分布看，朝阳是入榜项目最多的区，约11个项目，但以高端改善盘为主，多数单周只成交1至3套；昌平、通州、丰台则是靠走量盘撑住套数，三区合计贡献了TOP50里相当可观的成交量；海淀的三个项目——华润臻澐117444元/㎡、北京隅海岄84436元/㎡、安澜北京140472元/㎡——清一色是高单价、大户型，成交套数很少但每一套金额都很大。
豪宅与普宅：一个量升价跌，一个量增量稳
把镜头拉到全市分档看。均价8万元/㎡以上的豪宅市场，上周成交53套、金额9.78亿元，成交均价102947元/㎡，套均约1845万元。金额榜和套数榜的双料第一是海淀的臻澐。
均价8万元/㎡以内的普通住宅成交716套、金额37.12亿元，成交均价45771元/㎡，这是北京新房真正的基本盘——占全市成交套数的九成以上。金额榜和套数榜的第一名同样是北清润府。
别墅市场成交18套、金额2.21亿元，成交均价48500元/㎡，金额榜头名懋源璟玺，套数榜头名万科弗农小镇。别墅依旧是结构性的点缀，18套的量级不足以影响大盘方向。
横向跟首周比：普宅从670套涨到716套、金额从32.51亿元涨到37.12亿元，量价同步走强；豪宅从58套微降到53套、金额从10.21亿元降到9.78亿元，量价小幅回落。一升一降之间，上周市场的回暖主要是刚需和首改在推动，而不是高端需求的再次启动。
结语
9月第二周的意义，不在于769套这个数字本身——它只比首周多了22套，环比2.95%的涨幅谈不上强劲。真正的信号有两个。第一，9月首周的回落确实只是节奏问题：8月末冲量透支需求之后，市场用了一周就回到750套以上的平台，一二手同步转正，说明基础需求还在。第二，市场的结构性分化在上周被推到了极致：前两名吃掉TOP50三分之一的金额，一个昌平盘独吞近四分之一，均价越低的项目卖得越多。这个格局下，“金九”的成色不取决于顶豪卖了几套，而取决于昌平、通州、房山这些走量区能不能持续稳定地放量。
接下来两周，如果周成交能稳定站上800套，金九才算真正立住。
以上。