先看一组反差。今年前8个月，北京新房一共网签两万多套，其中单套总价超过5000万元的，只有49套。

再换算一下这49套的分量：分布于13个项目，合计成交金额约29.81亿元，套均总价6084万元，整体成交均价约12.8万元/平方米。把范围放回全北京，这就是豪宅金字塔最顶上那一小撮——按1-7月北京新房成交金额1528亿元的口径粗算，这49套占了将近2%。

缦合北京一人扛走四分之一

榜单的头名没有悬念。朝阳三元桥的缦合北京，前8月成交12套、7.96亿元，套数占全市5000万级成交的将近四分之一，金额则占到全榜单的四分之一还多。即便套均总价只有6631万元、成交均价11.16万元/平方米，在这份榜单里不算最贵的，但它靠体量把差距拉开了——单盘12套，相当于榜单上除它之外前四名项目套数之和。

第二名是海淀上地的安澜北京，8套、4.54亿元。它走的是另一条路：套均5681万元看着不算夸张，但成交均价冲到15.22万元/平方米，在榜单里排进前五。同样属于”单价型”选手的还有西城的中海京华玖序，7套、3.61亿元，成交均价18.49万元/平方米，是全榜单单价最高的一档。

前两名加起来20套，已经占了49套的40.8%。顶端市场的集中度，从这两行就能看出来。

朝阳：6个盘，22套

把13个项目按行政区分一分，格局立刻清楚了。

区域	项目数	成交套数	占比
朝阳	6	22	44.9%
海淀	2	10	20.4%
西城	2	10	20.4%
丰台	2	5	10.2%
顺义	1	2	4.1%

朝阳以6个项目、22套拿下将近四成半的份额，是无可争议的主力。有意思的是，朝阳的6个项目散在三元桥、北苑、朝阳公园、孙河、亚奥、CBD六个板块，几乎把朝阳的豪宅带铺满了——东部板块之间的接续供应，撑起了这个区的底气。

西城和海淀各有2个项目、各成交10套，并列第二梯队。西城靠的是中海京华玖序和中信国安府这对”双保险”，成交均价分别是18.49万和17.09万元/平方米，是全榜单单价最高的两个项目，走的是”少而精、单价顶格”的路子；海淀则是安澜北京和建发海晏，均价也都在15万元/平方米以上，学院区的地段溢价体现得很直白。

丰台的5套来自懋源夏家璟岳和鲁能·钓鱼台·美高梅公馆，丽泽和宋家庄各占一头。顺义只有华润北京润园一个项目入围，2套、均价10.07万元/平方米，是榜单里唯一来自中央别墅区的项目，也是顶豪序列里少见的”低密别墅”选项。

一个反常识的现象：贵不等于卖得好

把榜单按成交均价和套数分别排一遍，会发现两者并不顺拐。

均价最高的中海京华玖序（18.49万元/平方米）卖了7套，排在第3；均价第二的中信国安府（17.09万元/平方米）只有3套。反过来，均价排在倒数第四的缦合北京（11.16万元/平方米），却卖了12套，是套数冠军。

更进一步，套均总价最高的项目也不是卖得最好的。润泽御府套均7695万元、全榜单最贵，前8月成交4套；紧随其后的中信国安府套均6918万元，成交3套。而套均5085万元、榜单最”便宜”的华润北京润园，成交2套。

这说明5000万级市场里，客户的决策并不是简单地”越贵越买”或者”越便宜越好卖”。真正决定成交的，是项目在自身板块里的相对竞争力——同样在朝阳，同样在郊区新城，产品力、总价门槛和供应节奏的差异，最终体现在成交套数上。

这49套说明什么

一是顶端需求仍在。前8月北京新房市场整体仍在”量升价跌”的通道里（1-7月成交同比涨5.7%、均价降6.27%），但天花板这一层的需求没有明显退潮，反而在几个头部项目上完成了集中兑现。

二是供应决定榜单。这份13个项目的名单里，绝大多数是近两年入市的”新面孔”——缦合北京、安澜北京、懋源夏家璟岳、建发海晏这几个名字，在2024年之前基本不会出现在北京顶豪序列里。顶端市场的格局正在被新供应重写，而不是被老盘持续把持。

三是区域的”多点开花”。过去谈北京5000万级豪宅，默认就是朝阳。今年朝阳依然强，但西城、海淀用不到一半的项目数拿走了四成多套数，丰台、顺义也各占一席。顶豪的地图比前几年更分散了。

需要说明口径：本文数据为克而瑞口径，时间区间为2026年1月1日至8月31日，筛选条件为单套成交总价5000万元以上（含普通住宅、别墅），备案数据与住建委网签数据可能存在细微出入，引用请以官方公示为准。

以上。