今日（9月8日），通州宋庄镇两宗相邻地块走完挂牌流程，双双以底价成交，合计金额11.498亿元。其中TZ01-0101-0001住宅用地成交价9.962亿元，TZ01-0101-0002商业用地成交价1.536亿元，竞得方为央企中国绿发（原鲁能集团）体系。熟悉宋庄楼市的人对这个名字不会陌生——断档多年的格拉斯小镇大盘，终于补上了新地块。

两宗地的指标

先看主角。0001地块为R2二类居住用地，出让公告编号京土储挂（通）[2026]047号，出让人为北京城市副中心管理委员会，是2026年第二批集中供地里的住宅地块。建设用地面积54995.92平方米，建筑控制规模不超过57745.72平方米，容积率1.05，建筑高度控制在18米。地块四至：东至葛渠路，南至榆滨一街，西至现状绿地，北至老河湾。起始价99620万元，按规划建面折算起始楼面价约17251元/平方米。

旁边的0002地块为B1商业用地，公告编号048号，建设用地17619平方米，规划建面不超过18499.95平方米，容积率同样压到1.05，起始价15360万元，起始楼面价约8303元/平方米，出让年限40年。

两宗地合计用地面积约7.26万平方米，住宅、商业一次配齐，沿老河湾与葛渠路围合的区域展开。

格拉斯小镇的续篇

对这块地最上心的买家，大约只有绿发自己。格拉斯小镇从2005年拿地算起，已在温榆河畔经营超过二十年，整盘占地约3000亩、容积率仅0.3，是北京少有的超低密临水大盘，产品从早期的独栋一路做到合院、叠拼，社区内还自建了德闳学校与约3万平方米商业街。它的开发商鲁能集团，重组后即为今天的中国绿发，央企底色不变——今天摘地的正是同一体系。

本次成交的0001宅地容积率1.05、限高18米，与格拉斯小镇六期产品指标几乎持平，一脉相承，市场多将其视为格拉斯小镇大盘的二期续作。住宅之外顺手拿下0002商业地块，既是补地，也是补齐大盘配套的拼图。

为什么是底价

两宗地最终都以起始价成交，零溢价，并不让人意外。828新政之后，北京土地市场整体延续此前的平稳：今年2月首场土拍三宗宅地全部底价成交，此后多宗地块也多以底价或低溢价收场，报名房企数量普遍有限。宋庄这两宗地距轨道站点较远、热度本就不及核心板块，加之低容积率、总价并不算小，竞争平淡顺理成章。对深耕此地二十年的央企而言，与其说是抄底，不如说是一次从容的补仓。

宋庄的”高低配”

把镜头拉远，宋庄今年其实不缺故事。2月，北投置业、北京建工与新航城组成的联合体以15.62亿元底价拿下宋庄另一宗宅地，容积率1.8，楼面价约1.79万元/平方米，这便是后来的北投和璟。这个盘8月开盘即登顶北京新房销冠，单月网签269套，开盘8天收回七成地价，网签均价约4万元/平方米。

一边是北投和璟这种跑量型改善盘，把宋庄的热度做起来了；一边是绿发这种纯低密别墅续作，做慢生意、守圈层。宋庄从过去靠单一项目刷存在感，渐渐长成”改善走量＋低密顶豪”两条腿的供应结构，对副中心北翼来说，居住生态反而更完整了。

接下来宋庄还有没有新地挂牌、这宗低密宅地何时亮相，值得继续盯。

以上。