这一周的北京新房市场，出现了一个有点反常的搭配：成交套数最多的地方，不在海淀也不在朝阳，而在昌平和房山、大兴、顺义这些近远郊；而成交金额最集中的地方，却还是海淀和丰台。
按克而瑞口径，9月14日至20日这一周，成交套数排名前50的项目合计成交518套、成交面积56643平方米、成交金额29.37亿元，整体成交均价51853元/平方米，套均总价567.01万元。这50个项目覆盖全市13个区，其中有8个项目成交金额过亿，8个盘合计11.60亿元，占了前50名总额的39.5%。
需要先说清楚口径：这里的518套是前50个重点项目的合计，不是全市全量成交。它反映的是头部项目的去化结构，而不是大盘水位。
一个盘的36套，比第2名多出七成
本周冠军是昌平区北清润府，成交36套、面积3404平方米、成交均价46074元/平方米、套均总价435.69万元。这不仅是本周唯一一个成交超过30套的项目，还是第2名嘉棠雅序（21套）的1.71倍、第3名（20套）的1.8倍。
排在第二的丰台区嘉棠雅序，走的是完全不同的路子：成交21套，成交均价68149元/平方米，套均总价744.01万元。跟冠军比，它用不到六成的套数，做出了几乎相同的金额——北清润府1.57亿元，嘉棠雅序1.56亿元，两个盘几乎并驾齐驱，但一个靠量、一个靠价。
第三名是并列的两个盘。房山区新城投·御河园成交20套，成交均价20331元/平方米，套均总价187.56万元；顺义区住总·芳华里同样成交20套，成交均价38483元/平方米。同样的套数，御河园的套均总价只有芳华里的一半左右，两个盘实际上分属市场的两端。
从前五名看，昌平区占了两个席位，丰台、房山、顺义各占一席。这个分布本身就说明了今年这个阶段的一个特征：成交热点分散在近郊改善和远郊刚需两类板块，而不是集中在某一条环线上。
套均价差25倍：从87万到近2200万
把50个项目按套均价排开，价格分化比想象中更极端。
最高的是海淀区保利熙瑞，套均总价2199.76万元、成交均价117271元/平方米。这个盘只成交了11套，却做出2.42亿元成交金额，是本周成交金额榜的第一名——套数排名连前二十都进不去，金额却比冠军北清润府高出五成以上。
另一端是顺义区金茂·北京国际社区，成交7套，成交均价17014元/平方米，套均总价不足90万元，是全榜唯一一个套均价低于百万的项目。50个项目里，成交均价从17014元/平方米到117271元/平方米，跨度约7.9倍；套均总价从87.79万元到2199.76万元，跨度约25.1倍。
这中间是一整层“百万级到三百万级”的走量盘。粗略数一下，套均总价低于250万元的项目有8个，合计成交99套，占前50名总套数的19.1%，分布在房山、昌平、大兴、顺义、平谷、密云六个区。其中新城投·御河园20套、北京城建国誉燕园19套、住总兴创·如遇17套——这三个盘是本周成交量第3、第5和第6名，均价全在25000元/平方米以下，最低的住总兴创·如遇只有14806元/平方米。
昌平赢在套数，海淀赢在金额
按区看，本周套数贡献最大的是昌平区：6个项目合计87套，占前50名总套数的16.8%。不过昌平拿下的金额只有3.73亿元，占比12.7%。原因是昌平的成交结构整体偏低——6个盘里除了北清润府（46074元/平方米）和国贤府PARK（56965元/平方米），其余四个盘均价都在50000元/平方米以下，北京城建国誉燕园只有23729元/平方米。
大兴区7个盘、74套排第二，金额3.06亿元；顺义区6个盘、62套排第三，金额2.10亿元。这两个区同样是“套数多、金额少”。
反过来，套数不占优、金额却很集中的是海淀和丰台。海淀只有3个项目入榜、合计34套（占6.6%），却做出4.82亿元，占前50名总额的16.4%；丰台5个项目、60套，金额5.03亿元，占比17.1%，是金额占比最高的区。这两个区加起来的套数不到全市前50名的两成，金额却拿走了三分之一。
8个过亿盘里，5个在海淀和丰台
本周成交金额过亿的8个项目，按金额依次是保利熙瑞（2.42亿元，海淀）、北清润府（1.57亿元，昌平）、嘉棠雅序（1.56亿元，丰台）、建发金茂·观宸二期（1.34亿元，丰台）、保利建工·嘉华天珺（1.26亿元，海淀）、紫京宸园（1.23亿元，朝阳）、北京隅海岄（1.14亿元，海淀）、建发金茂·观宸（1.09亿元，丰台）。
8个盘里，海淀3个、丰台3个，两个区合计7.44亿元，占了这8个盘总额的64%。朝阳和昌平各1个。
仍按8万元/平方米这条线切分，本周前50名里成交均价在8万元/平方米以上的豪宅项目只有5个，合计成交42套、6.27亿元，成交均价96212元/平方米；其余45个项目全部属于8万元/平方米以下的普宅，合计成交476套、23.34亿元，成交均价46332元/平方米。套数上豪宅只占8.1%，金额上占到21.4%。
这5个豪宅盘分别是保利熙瑞（117271元/平方米，11套）、紫京宸园（92925元/平方米，9套）、北京隅海岄（84457元/平方米，10套）、保利朝观天珺（81616元/平方米，6套）、中海·丽泽叁號院（80361元/平方米，6套），三个在海淀、一个朝阳、一个丰台。
二手房的活跃度，比新房明显
新房这头，全市网签数据给出了另一个方向的信号。9月14日至20日，北京新房网签1880套，其中住宅818套；上一周（9月7日至13日）新房网签2645套、住宅877套。总量环比下降28.9%，住宅口径下降6.7%——总量跌得多、住宅跌得少，说明回落主要出在非住宅部分；上一周基数偏高，主要是9月9日单日833套的异常冲高带动。
二手房则是另一番景象。本周二手网签4729套、住宅4257套，上一周3987套、住宅3561套，套数环比增长18.6%，住宅口径增长19.5%。截至9月20日，9月新房网签累计2288套、二手房累计10266套，二手房是新房的4.5倍。
把两组数据放在一起看，本周的特点很清楚：新房端是头部项目在结构性发力，靠少数高价盘撑金额、靠一批低价盘撑套数；二手房端则是实打实的量的回升，二手住宅网签4257套是本月最高的一周。
结语
这一周给市场留下两个信号。一是新房的分化已经细分到了“同一周同一个市场，两种生意”的程度——套均价87万元的刚需盘和2199万元的顶豪盘同周入榜，前者靠套数进榜，后者靠金额进榜，两者互不干扰。二是二手房的活跃度明显抬升，本周住宅网签4257套、环比近两成，这个方向如果延续，更值得关注。
还有一个可验证的前条件：本周新房网签的回落，主要是非住宅部分的波动造成的，住宅口径只降了6.7%。如果下周新房住宅网签重新站上900套，可以判断这轮回落只是节奏问题；如果继续下行，那就需要重新看需求端了。
以上。