九月的北京楼市，供应端先热了起来。

据北京市住建委预售许可公示数据，9月1日至9月20日，北京共发出13张住宅类预售许可证，涉及11个住宅项目（已按项目去重），批准房源4458套、批准面积51.03万㎡。按各证拟售均价测算，这批房源的待售货值合计约391.58亿元。

三个数字放在一起看更直观：4458套、套均面积114.5㎡、套均总价878万元。这是9月前三周北京新房市场摆上柜台的货量。

需要说明的是，这里的货值口径是**待售货值**——即这批证按拟售价全部售出的金额，不等同于实际成交额；拟售价通常也略高于最终成交价。它衡量的是开发商的推货力度，而不是市场的实际温度。

两个10万+的盘，吃掉近半货值

把11个项目按货值排开，最上面两个项目的体量明显跳了一档。

海淀上地的瑜海澐颂，1张证、719套、批准面积94336.60㎡、拟售均价122225元/㎡，货值115.30亿元，套均总价约1604万元。丰台的保利天曜，1张证、450套、批准面积62234.05㎡、拟售均价120345元/㎡，货值74.90亿元，套均总价约1664万元。

两个项目合计1169套，只占全部批准套数的26.2%，但货值合计190.20亿元，占391.58亿元的**48.6%**——接近一半。如果换算成建筑面积，这两个项目的批准面积15.66万㎡，只占全市51.03万㎡的三成。

这就是高端盘的算术：套数不多，但每一套都值钱。

瑜海澐颂是海淀上地0702街区近五年少有的新增纯商品住宅供应，备案名尚霖云颂佳苑，9月12日一次性取证719套，是全月单证套数最多的项目。保利天曜9月20日取证，是这份统计里最晚入市的一个。

7万到8万之间，是空的

把11个项目按拟售均价分档，出现了一个有意思的空档。

4.5万元/㎡以下1个项目（北投和璟，44191元/㎡）、4.5万至5万元/㎡1个（熙悦京晏，45260元/㎡）、5万至6万元/㎡2个（亦庄国贤府58000元/㎡、颐悦和煦佳苑50000元/㎡）、6万至7万元/㎡4个（龙樾海序63690元/㎡、招商湖映天青62050元/㎡、青雲国樾64000元/㎡、龙樾璟序69450元/㎡）。

再往上，**7万至8万元/㎡这一档，项目数为0**。

接下来直接跳到8万至10万元/㎡1个（中建运河玖院81427元/㎡，仅33套），再往上是10万元/㎡以上2个（前述瑜海澐颂与保利天曜）。

从套数看，6万至7万元/㎡档是最集中的区间，4个项目合计1487套，占全部套数的三分之一，是这一批供应的绝对主力。从货值看，10万元/㎡以上两盘占48.6%，是另外一个极端。

中间7万至8万元/㎡的断档说明的是当前北京新房的定价习惯：要么贴着6万至7万元/㎡走量，要么直接冲到8万元/㎡以上做高端改善，中间那个价格带反而成了尴尬地带——上不够豪宅的定价权，下没有走量盘的价格优势。

通州供了4个盘，但均价拉不起来

从区域看，通州是9月供货项目最多的区，4个项目、1247套、货值67.98亿元，占全市货值17.4%。但摊开看均价，除中建运河玖院（81427元/㎡、33套）外，其余三个项目全部在6.5万元/㎡以下：熙悦京晏45260元/㎡、招商湖映天青62050元/㎡、北投和璟44191元/㎡。

一个区供应量大、单价偏低，带来的结果就是套数贡献大、货值贡献小。通州1247套的套数占全市28%，货值却只占17.4%。

其他区域的情况是：海淀1个项目就贡献115.30亿元货值，占29.4%，是货值第一大区；丰台1个项目74.90亿元，占19.1%；石景山龙樾璟序44.80亿元，占11.4%；昌平2个项目合计32.85亿元；亦庄开发区亦庄国贤府29.87亿元；顺义青雲国樾25.88亿元。

9月17日，单日发了3张证、1267套

按发证日排开，这一批证的节奏并不均匀。

9月5日2张证（招商湖映天青、中建运河玖院）、9月12日1张（瑜海澐颂）、9月15日2张（亦庄国贤府）、9月16日2张（颐悦和煦佳苑）、9月17日3张（熙悦京晏、青雲国樾、北投和璟）、9月18日1张（龙樾海序）、9月19日1张（龙樾璟序）、9月20日1张（保利天曜）。

**9月17日是单日高峰**，3张证合计1267套、货值68.77亿元。这一天同时也是828新政之后北京楼市集中开盘潮的前夜——两天后的9月19日，至少6个新盘同日开盘。

从取证到开盘的时间被压得很短。招商湖映天青9月5日取证、9月19日开盘，中间只有14天；亦庄国贤府9月15日取证、9月19日开盘，中间只有4天；龙樾璟序9月19日取证，同日便开盘。

这种节奏背后有一个明确的政策背景：8月28日住建部等多部门发文明确现房销售试点方向，但北京落地细则尚未出台。在细则落地前取得预售证的项目，仍可沿用预售模式——谁先把证拿到手，谁就多一分主动权。9月这一轮密集取证，本质上是在抢这个窗口期。

几个需要留意的细节

一是颐悦和煦佳苑和亦庄国贤府都是**两张证**入市。前者两张证共370套、58000元/㎡上下；后者两张证共510套，均价分别为57388元/㎡和58329元/㎡。多证入市的项目，去化数据需要合并看。

二是**国贤府PARK与亦庄国贤府完全是两个盘**。前者在昌平北七家，9月12日取得的京房售证字(2026)77号证，土地用途为「地下车位50年+戊类库房50年」，实质是车位与库房包，不含住宅房源，因此未纳入本次统计。后者在亦庄开发区，是住宅项目。两者名称相近，不能混淆。

三是这份统计是**取证口径，不是成交口径**。391.58亿元的货值代表的是摆上柜台的货，真正能成交多少，要看后续几周的网签数据。9月前三周密集取证的这批房源，网签转化情况大约会在10月前后陆续体现。

以上。