中海把第二座环宇城送上了REIT的申报台。9月7日，中国海外发展（688.HK）公告，华夏基金与中信证券已就”华夏中海商业不动产REIT”向中国证监会及深圳证券交易所提交公募基金注册及上市申请材料，底层资产是佛山千灯湖环宇城购物中心，预计募集资金总额约15.34亿元，上市后中国海外发展将认购约20%的基金份额。
事件全貌
这是典型的”公募REIT”结构。华夏基金作为公募基金管理人设立基金，基金募资后认购资产支持专项计划的全部权益；专项计划再向集团收购项目公司的100%权益，同时偿还项目公司债务、补充营运资金、支付交易税费。收购完成后，项目公司由REIT持有100%权益，不再是中国海外发展的附属公司，也不会并入其财务报表——通俗说，这座商场将从上市公司报表里”出表”。
本次申报涉及的底层资产，是位于广东佛山南海区的购物中心佛山千灯湖环宇城，项目公司为佛山市中海环宇城商业管理有限公司。上市后，中海商业发展（深圳）有限公司与环宇城商业管理（深圳）有限公司将担任运营管理机构，继续为项目提供运营管理服务并收取管理费。
值得注意的两个程序细节：一是由于本次分拆各项适用百分比率均低于5%，按港交所上市规则无需股东批准；二是中国海外发展已向港交所递交应用指引第15项申请，并申请豁免严格遵守第15项第3(f)段关于”向现有股东提供保证配额”的要求——原因是按中国内地相关法规，认购公募基金份额需持有人民币普通证券账户等，并非所有港股股东都符合资格，公司无法以实物分派或优先认购方式向全体股东提供保证配额，因此改以原始权益人战略配售方式持有。
底层资产：一座开了十年的成熟商场
千灯湖环宇城是中海环宇商业在华南的第一座环宇城，2016年9月开业，位于佛山南海千灯湖商圈、广佛地铁礌岗站上盖，购物中心运营面积约12万平方米，与商业街、水景公园及住宅共同构成约66万平方米的综合体，场内品牌近300个。
从公开披露的经营数据看，这座商场已经跑过了培育期：2025年销售额约21亿元、同比增长12%，客流约2000万人次、同比增长15%，公开报道显示出租率长期保持在约99%的水平，2023年入选广东省级示范特色商圈。把它装进REIT的，是”开了近十年、现金流稳定”的成熟资产，而不是尚在爬坡的新商场。
这不是中海第一只”环宇城REIT”
放在更长的时间轴上看，这已是中海第二只以”环宇城”为底层资产的公募REIT。2025年10月31日，华夏中海商业REIT（180607）已在深交所上市，底层资产是同在佛山南海的映月湖环宇城，按5.281元/份发售3亿份、募资约15.84亿元，是内地首单以”收购—改造—提升—盘活”模式落地的消费基础设施REIT——映月湖项目本身是中海收购改造而来的存量商业。
两只产品沿用华夏基金加中信证券的同一班底，差别在于口径与资产成色：首单走的是消费基础设施REIT口径，装入的是收购改造项目；本次走的是商业不动产REIT试点口径，装入的是中海自主开发、运营近十年的成熟商场。两只环宇城REIT同处佛山南海，恰好构成一组对照：同一个产品线，两种盘活路径，都能跑通REIT退出。
政策窗口是这次申报的重要背景。2025年12月31日，中国证监会发布《关于推出商业不动产投资信托基金试点的公告》，购物中心、写字楼、酒店等商业不动产正式纳入公募REITs试点，商业不动产REIT与既有的消费基础设施REIT共同构成公募REIT体系；试点首批4只产品已于2026年6月18日上市，此后商业不动产成为REIT申报的主力赛道，购物中心领域已有多家房企的项目在排队或获批。
这笔账怎么算
对中国海外发展而言，这笔交易的核心是盘活存量与轻资产化。通过REIT退出，商场这一重资产从报表出表，募集资金用于偿还债务、补充营运资金及再投资，同时中海保留约20%的份额分享底层资产的分红与增值，并通过运营管理机构持续收取管理费——从”重资产持有商场”变成”轻资产运营加财务投资”的角色。
另一个信号藏在资产储备里。中海管理层此前多次提到正在搭建”前端Pre-REIT孵化、公募平台退出、成熟资产持续注入”的多层次资本体系，截至2026年中期业绩披露，公司手中仍持有数十座购物中心和甲级写字楼。千灯湖环宇城若能顺利落地，意味着这套”环宇城REIT”的退出模板具备了可复制性，也为后续资产注入与扩募留下想象空间。
需要提示的是，本次申报仍处受理审核阶段，最终能否获批、发行规模与定价如何，均需以证监会及深交所审核结果和后续招募说明书为准。
关注要点
后续值得跟踪的方向有三个：一是华夏中海商业不动产REIT的审核节奏与最终发行定价，拟募15.34亿元对应的资产估值将在招募说明书中揭晓；二是已上市的映月湖REIT（180607）二级市场表现与分红情况，它将是市场给”中海REIT系”资产定价的锚；三是中海手中数十座购物中心、写字楼储备中，下一个被送入REIT平台的是谁——商业不动产REIT试点刚起步，谁能率先把”商场上市”做成常态化通道，谁就在存量时代的融资竞赛里多一张牌。
以上。