8月28日晚，住建部、央行、金融监管总局、证监会四部门密集发文——从个人住房贷款到商品住房销售制度，从开发贷到资本市场，多份文件同一时间落地，”加快构建房地产发展新模式”的制度拼图，一夜之间基本成型。

信贷端：房贷期限最长40年，期房”竣工备案后放贷”

金融监管总局与央行联合印发《个人住房贷款管理办法（试行）》，同步废止1998年版旧规。核心变化有三：

其一，贷款期限最长不超过40年（原为30年），由借贷双方协商确定；1年以内可到期一次还本付息或按月还本付息，1年以上按月还本付息。其二，还款能力红线明确：月房贷支出与收入比控制在50%以下，月所有债务支出与收入比控制在60%以下。其三，最重磅的一条——购买预售商品住房的，贷款应当在竣工备案后发放，资金通过受托支付进入预售资金监管账户。期房”先建房、后放贷”，预售阶段靠按揭回款的模式被实质性改写。

同批还印发了《商品住房开发贷款管理办法（试行）》《城市更新项目贷款管理办法（试行）》，以及《关于改革完善房地产信贷管理 推动加快构建房地产发展新模式的意见》（银发〔2026〕171号），央行并就《意见》答记者问——信贷政策从”稳短期”转向”调结构、建机制”。

销售端：预售须封顶，新出让土地优先现房销售

住建部、自然资源部、金融监管总局联合发布《关于完善商品住房销售制度的通知》：

预售门槛提高——商品住房项目实行预售的，单体建筑应完成主体结构封顶；预售资金全面监管——购房人支付的首付款、个人住房贷款等购房资金应全部存入资金监管账户，竣工验收且配套具备交付条件后方可解除监管。

现房销售提速——自通知施行之日起，新出让土地的商品住房项目和已出让土地未取得规划许可证的项目，优先选择现房销售；已取得规划许可证的鼓励实行现房销售。配套推行现房销售定金制、交房即交证，并建立项目开发公司制和主办银行制（一个项目一家主办银行，单独或组团提供开发贷）。

资本端：房企再融资、债券ABS、REITs齐松绑

证监会发布《关于资本市场支持构建房地产发展新模式的意见》：支持上市房企通过向特定对象发行再融资；支持以股份、定向可转债、现金收购涉房资产；公司债、ABS对国有民营一视同仁，存量债允许滚动续发；推动租赁住房、城市更新项目发行REITs或作为扩募资产装入已上市REITs，稳慎推进商业不动产REITs；持续推进不动产私募投资基金试点。同时明确”基于项目”融资导向，严打欺诈发行、挪用募集资金。

结语

把今晚的文件串起来看，逻辑非常清晰：预售端——封顶才能卖、资金全监管、新地优先现房；信贷端——期限拉长、竣工后才放贷、开发贷与建设周期匹配；资本端——股权、债券、REITs多通道打开，融资从依赖”主体信用”转向”基于项目”。

这是一次覆盖”拿地—建设—销售—融资—退出”全链条的制度重构。对购房人，是更长的还款周期和更安全的交付；对房企，是融资逻辑的彻底换轨；对市场，是”预售制”向”现房制”迁徙的明确路线图。

具体执行细则，各商业银行、各市县还要陆续落地。方向已经写明，接下来看落地速度。

以上。

（官方文件链接）
国家金融监督管理总局关于印发《商品住房开发贷款管理办法（试行）》的通知：nfra.gov.cn
国家金融监督管理总局 中国人民银行关于印发《个人住房贷款管理办法（试行）》的通知：nfra.gov.cn
国家金融监管总局 住房城乡建设部关于印发《城市更新项目贷款管理办法（试行）》的通知：nfra.gov.cn
证监会：关于资本市场支持构建房地产发展新模式的意见：csrc.gov.cn
住房城乡建设部 自然资源部 金融监管总局关于完善商品住房销售制度的通知：mohurd.gov.cn
中国人民银行有关部门负责人就《关于改革完善房地产信贷管理 推动加快构建房地产发展新模式的意见》答记者问：pbc.gov.cn
中国人民银行 国家金融监督管理总局印发《关于改革完善房地产信贷管理 推动加快构建房地产发展新模式的意见》的通知（银发〔2026〕171号）：pbc.gov.cn