8月26日，中国海外发展（00688.HK）发布2026年中期业绩。在房地产行业仍在筑底调整的背景下，这份成绩单呈现出鲜明的两面性：规模逆势扩张，利润却持续承压。

规模领先：权益销售额登顶行业第一

2026年上半年，本集团系列公司合约物业销售额为人民币1,343.5亿元，同比上升11.8%。据中指研究院数据，上半年全口径销售额超千亿的房企仅剩三家——保利发展（1351亿元）、中海地产（1343.5亿元）、华润置地（1165亿元），保利与中海的差距已缩小至仅7.5亿元。

更具含金量的权益销售额维度，中海地产以1236亿元位列榜首，保利发展1065亿元、华润置地808.3亿元分列第二、三位。中海权益销售额累计同比增长11.8%，在权益口径上对保利实现“反超”，差额拉大至171亿元。

这一成绩的取得，得益于中海强聚焦一线城市的战略。期内，本集团系列公司（不含中海宏洋）在香港及北上广深五个城市实现合约销售额人民币789.9亿元，占集团系列公司（不含中海宏洋）合约销售额的68.6%。其中，北京、深圳、上海、香港分别贡献247.5亿元、225亿元、149.2亿元、133.1亿元。

利润隐忧：增收不增利折射行业困境

规模增长的背后，利润端的表现却不容乐观。

期内集团收入为人民币976亿元，同比增长17.28%；但股东应占溢利仅70.3亿元，同比减少18.24%。每股基本盈利从去年同期的0.79元降至0.64元。若剔除投资物业公允价值变动及汇兑损益等影响，核心溢利为79.3亿元，表现相对平稳。

利润下滑的核心原因在于毛利率持续走低。期内集团毛利率由去年同期的17.4%降至16.1%。这并非中海独有的问题——截至7月中旬，已有超70家上市房企披露2026半年度业绩预告，多数房企利润下滑、续亏、首亏，行业普遍毛利率走低，部分已跌破15%。毛利率下滑的主要原因，是近年来土地市场高点时期获取的高价地块进入结算周期。

同期，万科预计上半年归母净利润亏损120亿至150亿元；保利发展上半年归母净利润19.28亿元，同比下降38.96%。相比之下，中海70.3亿元的盈利水平在行业内已属难得。

财务韧性：安全垫构筑护城河

在利润承压的行业寒冬中，中海最突出的优势在于财务的极致稳健。

截至2026年6月30日，集团总借贷为2372.2亿元，较2025年底减少101.5亿元；持有银行存款及现金1211亿元；净借贷比率仅27.2%，平均融资成本2.76%，处于行业最低区间。资产负债率51.6%，继续保持在“绿档”。

期内经营性现金净流入285.2亿元，销售回款780.1亿元，总经营回款852亿元。可动用资金（含未动用银行授信额度）达1706.1亿元。中海是唯一获标普全球、穆迪、惠誉三大国际评级机构中两家给予A-级的内房上市公司。

不过，中期股息由每股港币25仙下调至23仙，或折射出管理层对行业前景的审慎判断。

战略布局：聚焦与扩张的双重逻辑

土地投资方面，上半年中海在8个内地城市和香港新增9幅地块，权益地价76.6亿元。七月初至今又在北京、深圳、香港、太原、宁波新增9宗，权益地价256.8亿元。年初至今合计新增18宗，权益地价333.4亿元。下半年明显加快拿地节奏，反映出管理層对核心城市前景的信心。

主席颜建国在业绩报告中提出三大“新动能”：一是一线城市优质资产增值的动能；二是重点二线城市结构性机遇兑现的动能；三是存量商业资产价值释放的动能。随着写字楼、酒店、租赁住房等纳入商业不动产REITs范畴，中海将通过REITs等工具释放存量商业资产价值。

商业运营方面，期内收入35.8亿元，其中写字楼17.2亿元、购物中心11.6亿元。购物中心出租率95.3%，销售额、客流同比分别增长11.4%、7.9%。2025年成功上市的华夏中海消费REIT（180607.SZ）平稳运转，为经营性业务向资产管理业务转型提供持续动能。

展望：分化时代谁主沉浮

2026年上半年，全国商品房销售面积同比-11.6%，销售额同比-13.6%。行业仍在深度调整中，但头部央企的抗跌性已凸显——近四成央企实现权益销售正增长。

中信证券指出，核心城市有望在今年实现房屋价格的见底，聚焦核心城市、重视产品品质的开发企业有望取得竞争优势。瑞银证券亦认为，随着“十五五”规划首次将房地产单列一章，叠加核心城市限购优化，市场预期正发生微妙转变。

中海能否在规模与利润之间找到更好的平衡，将取决于其一线城市布局的红利兑现、存量商业资产的证券化进程，以及行业整体复苏的节奏。在“增收不增利”的行业共性困境中，中海凭借极致的财务纪律和精准的城市聚焦，正试图走出一条更安全的突围之路。