十一七天，8个新盘吃掉七成八

10月1日至7日，全市期房住宅网签净增941套，54个项目有增量。其中9月入市的8个新项目合计741套，占78.7%——假期这一周，每新增10套期房网签，有近8套来自这8个盘。

瑜海澐颂以194套居首，中建壹品未来元著178套、首开熙悦京晏173套紧随其后，招商湖映天青135套。四个盘在假期各自卖出一百多套，这个量级放在今年任何一周里都算头部。剩下的龙樾璟序37套、龙湖宸裕32套、北投和璟20套，与前四个拉开了明显档位。

上周，新盘占比降到六成三

10月5日至11日，全市期房住宅新增881套，有增量的项目扩大到67个。8个新盘合计554套，占比62.9%，比假期那一周回落约16个百分点。

榜首换成了首开熙悦京晏，161套；瑜海澐颂102套、招商湖映天青97套、龙樾璟序91套。

假期里被落下的一批，上周反而补了上来：龙樾璟序从37套升到91套，北投和璟从20套到31套，亦庄国贤府从4套到15套。这段时间的变化，一半来自新盘内部的重新排位。

另一半来自存量盘的接力。上周前十名里，龙湖宸裕40套、嘉棠雅序25套、北清润府24套都不是9月入市的项目；有增量的项目总数也从54个增至67个，参与面在扩大。

节后回落：日均从一百多套掉到五十七套

把两个周期按天拆开，节奏很清楚。10月1日至4日四天，8个盘新增415套，日均104套；10月5日至7日三天新增326套，日均109套；假期结束后的10月8日至11日四天，新增228套，日均57套。

也就是说，整个假期这8个盘的日均稳定在一百套上下，假期一结束就掉到57套，接近腰斩。

八个盘，去化差出三倍多

到10月12日快照，8个盘累计网签2462套，对应批准4529套，整体去化54.4%。但盘与盘之间差距悬殊。

去化最高的是龙樾璟序：批准714套、累计网签665套，去化93.1%，均价57169元/㎡。它9月19日取证，一个月不到就接近清盘。

招商湖映天青去化71.2%，均价55238元/㎡。由于9月30日又新添一张证（43套），累计批准扩到368套，本周新增口径里还含着新证的启动量。

中间段是亦庄国贤府62.4%、北投和璟51.3%、首开熙悦京晏43.4%、瑜海澐颂41.2%。中建壹品未来元著批准644套，累计网签194套，去化30.1%，是这批里供应量大、去化偏慢的一个。

最慢的是宸园139：批准139套，累计网签36套，去化25.9%。更值得注意的是，十一和上周两个周期，它的新增都是0——从9月开卖至今没有新的网签进账。

价格两头：5万以下的刚需盘，和15万一平的豪宅

8个盘的价格跨度接近四倍。

高端一端，宸园139均价151151元/㎡、套均330.9㎡、套均总价5002万，是这批里唯一一套总价摸到5000万的；瑜海澐颂106441元/㎡、套均121.7㎡、套均1295万。

另一端，首开熙悦京晏均价38556元/㎡、套均457万，北投和璟40103元/㎡、套均422万，都在5万元以下，面向首改和刚需。

去化和价格并不完全负相关。最贵的两个盘里，瑜海澐颂去化41.2%属中游，宸园139垫底；而5万元级的改善盘里，龙樾璟序去化93.1%领跑。真正拉开档位的，是板块位置和开盘节奏，不只是价格。

结语

从十一到上周，这8个盘的表现可以概括成两句话。

一是新盘的集中度在下降。占全市期房网签的比重从78.7%降到62.9%，假期靠新盘冲量，节后存量盘开始接力，有增量的项目从54个扩到67个。

二是盘与盘的分化已经拉开。去化最高的93.1%、最低的25.9%，差了近三倍；同为9月取证，龙樾璟序一个月走完九成，宸园139两个月没动。

接下来两个可验证的观察点：宸园139什么时候重启网签；这一批盘在10月的推货节奏会不会跟上——新一轮供货铺开之后，现在的分化还会继续。

以上。

数据口径：本文数据来自北京市住建委网签，经 news 数据站按推广案名聚合，仅统计住宅、仅期房预售证（不含现房，不含车位、仓储、办公、商业）。十一期间为10月1日至7日，上周为10月5日至11日，两段重叠10月5日至7日三天，不可直接相加；节后三日拆分系按两个快照的累计差推算。套均总价为均价乘套均面积的估算值。