10月9日晚，北京市规划和自然资源委员会挂出2026年第十二轮拟供应商品住宅用地清单：3宗地，土地面积约8公顷，建筑规模约14万平方米，其中中心城区2宗、生态涵养区1宗——丰台区、石景山区、平谷区各1宗。官方表述是，上述用地拟于近期供应。
这份清单本身不大，分量在时点上。
先分清两个“第一”
8月28日，住建部、自然资源部、金融监管总局三部门联合印发《关于完善商品住房销售制度的通知》（建房规〔2026〕3号），明确8月28日之后新发布出让公告的住宅地块，优先选择现房销售。9月24日，北京落地细则出台（京建发〔2026〕460号），把这条要求接到了本市。
需要说清的是，新政之后北京挂牌的第一宗宅地并不是这三宗，而是9月30日进入预申请的昌平区北七家镇歇甲庄村地块，起始价29.36亿元，11月3日成交。10月9日这份，是新政之后的第一份拟供地清单。两者的区别在于：一宗是已经落地的实际交易，一份是还在菜单上的储备。
本轮官方给的说法是，继续加大轨道微中心周边配套成熟用地供应力度，促进站城融合、职住平衡。三宗地无一例外，都压在地铁站边上。
三宗熟地，容积率没超过1.9
丰台区地块为槐房村和新宫村旧村改造项目NY-030（北区）地块，位于南苑街道，处在四环至五环之间，邻近地铁4号线与19号线换乘站新宫站，周边有万达广场、大悦春风里、南苑森林湿地公园。用地约3.25公顷，规划建筑规模约6万平方米，容积率约1.86。
石景山区地块为衙门口棚户区改造项目1616-628、640地块，位于鲁谷街道，紧邻西五环，邻近1号线八角游乐园站，周边有首都医科大学附属北京朝阳医院石景山院区、泰禾新天地、永辉广场、衙门口城市森林公园。用地约2.98公顷，规划建筑规模约5.15万平方米，容积率约1.73，自带托幼。
平谷区地块为二号地（二期）土地一级开发项目PG00-0102-0109地块，位于平谷新城02街区，六环外，紧邻在建地铁22号线平谷站，周边有华联购物中心、阅景公园。用地约1.97公顷，规划建筑规模约3.15万平方米，容积率约1.60。
三宗地容积率都落在1.60至1.86之间，做的是多层到小高层的普宅，不是高层大盘，也不是低密别墅。两个城区地块挨着已经卖熟的板块：槐房新宫一带，南区地块早有项目入市；衙门口是石景山最大的棚改棋盘，片区主流客群是本地置换家庭。客户在哪、价格在哪，都是明牌。
卖的那头收紧，买的那头放松
对房企来说，这轮规则是两头一起变的。
销售端紧了一档。三宗地优先走现房销售；即便选择预售，也要等项目单体主体结构封顶才能申领预售证。首付款和购房者按揭全部进入资金监管账户，项目完成联合验收之前开发商不能随意支取，按揭放款也相应后移。
土地端则松了一档。9月30日，北京市规自委通过官方微信发布《北京优化商品住宅用地出让交易规则》，给了两条实质性的口子：一是预申请保证金从最低500万元、最高2000万元，下调到最低200万元、最高1000万元；二是延长地价款分期缴纳期限，参与用地预申请并缴纳保证金的企业，地价款可在出让合同签订后24个月内缴清，未参与预申请的，账期是18个月。
这半年的账期不是小数。以昌平歇甲地块为例，总价29.36亿元，多出来的无息窗口期，对应的资金成本以千万计。不过这套减负规则是通过官方微信发布的，没有写进正式的出让文件，说明这轮土拍细则仍在边试边调。
为什么是这三宗
可以对照9月的动作看。9月，朝阳区驼房营、丰台区岳各庄、昌平区小沙河三宗地块先后暂停出让，起始价合计153.57亿元，建筑规模合计35.08万平方米。这三宗都属于高总价、长周期，又叠加新规则试点，在现房框架下账不好算，房企观望情绪重，于是先撤。
10月上新的这三宗，特征几乎相反：体量小、配套成熟、产品简单、客群清楚。从“撤大块”到“放小块”，指向同一件事——先用低风险地块，把现房规则下的地价共识试出来。
市场背景也支持这个判断。今年北京土拍分化明显：核心地块多轮竞价、溢价普遍超15%；外围地块则以底价成交为主。整体看，上半年涉宅用地成交规模同比下滑，出让金降幅更大，平均溢价率处在低位，中间5%到10%的合理利润区间基本是空档。
真正的答案在11月3日
清单只是菜单，不是成交。接下来要看两件事。
第一件，这三宗地正式挂牌时，出让公告会逐宗写明是现房销售还是封顶预售，房企会拿着自己的测算表一块一块算账，决定要不要下场。
第二件，也是更直接的——11月3日，昌平区北七家镇歇甲庄村地块成交。它出让面积约8.89万平方米，规划建筑规模约10.09万平方米，起始价29.36亿元，起始楼面价约2.9万元/平方米，预申请10月29日截止。这是828新政后北京挂牌的第一宗宅地，也是新规则下第一场真正的出价。报名踊跃、出现竞价，说明当前的地价和规则被接受，主城普宅会继续放量；如果只有少数企业底价参与，说明地价还有调整空间。
土地还是那些土地，位置不会变，配套也不会消失。变的是附着在土地上的算账方式：过去拿地、预售、回款是一年上下的循环，现在要按两年不回款来备资金。第一份清单已经把方向摆出来了，剩下的，交给11月3日的那一次报价。
以上。