9 月 24 日，北京四部门的《实施意见》落地，文号京建发〔2026〕460号；9 月 28 日，上海四部门的《实施意见》跟着施行。两份文件对的是同一份国家版——住房城乡建设部、自然资源部、金融监管总局《关于完善商品住房销售制度的通知》（建房规〔2026〕3号）。

把两份逐条对完，会发现六章骨架几乎一模一样：加强预售管理、实施现房销售、推行主办银行制度、信贷管理、土地供应、质量与秩序规范。分歧不在“要不要做”，而在“做到哪一步”。挑六处最实在的。

一、现房定金：北京 1%，上海 3%

两地都允许开发商在取得施工许可证后，与购房人签订购房定金合同——相当于把过去“未封顶先收房款”换成了“小额定金锁客”。但额度差了三倍：北京写的是“一般收取不超过总房价款 1% 的定金”，上海写的是“定金一般不超过购房总价款的 3%”。

一套 600 万的房子，北京上限 6 万，上海上限 18 万，中间差 12 万。对购房人来说，这是改主意时的沉没成本；对开发商来说，是锁定客户的力度。

二、在途项目：上海把时间差那一类单列了

两地都给在途项目留了过渡口子，都把 2027 年底作为旧口径的截止点，都要求报备案加资金监管。分类上也基本对得上：已取得规划许可但没办预售的按老政策走；已取得土地但没取得规划许可的，原则上按新项目执行；历史遗留项目经区里评估风险后可参照在途处理。

差别在颗粒度。上海把“8 月 28 日前已发布出让公告、8 月 28 日后才取得土地使用权”的项目单独列成第三类，并写明这类项目 2027 年底前上市，预售条件可按原有政策、预售资金监管则执行新政策。北京没有单列，而是把“正在出让”括注在第二类的表述里。

三、土地款：两年一刀切，对一年再延一年

两边都说首付款在出让合同签订之日起 30 个自然日内缴纳、比例不低于总价 50%，余款不计利息。缴清期限不一样：北京是“可延长至出让合同签订后两年内缴清”；上海是“一年内缴清”，另留一句“适应市场和项目需要，按规定程序决策后，可再延长一年”。

同样最长两年，北京直接给到，确定性更强；上海在中间插了一道决策程序，程序上更谨慎。

四、融资工具箱：上海把 REITs 写进去了

上海在“加大融资支持力度”这一章里，明确支持符合条件的房企通过债券、股票、资产支持证券和不动产投资信托基金开展基于项目的融资，并强调一视同仁满足不同所有制房企的合理融资需求。北京对应的第四章只写了个人按揭发放和开发贷投放两件事，没有展开融资渠道。

五、钱由谁管：住房资金管理中心对房地产交易中心

主办银行制度两地都推行，触发点措辞不同：北京是“8 月 28 日后签订开发贷合同”的项目，上海是“8 月 28 日起新签订借款合同”的项目，上海的口径更宽一点。

资金监管主体也不一样。北京是市住房资金管理中心开立监管账户；上海是市、区房地产交易中心作为住房资金监管机构。北京还给在途项目配了一套操作细则——设定重点监管额度、覆盖项目剩余工程建设费用和红线外市政费用，预售资金全额进监管账户，超出重点监管额度的部分才可按建设节点申请支取。

六、两处措辞差

一是预售资金解除监管的时点：北京写“项目联合验收后”，上海写“项目综合竣工验收后”。二是现房销售的信息公开：上海明确要求在土地出让公告中向社会公开现房销售相关信息，北京没有这一句。

结语

两份文件相隔四天落地，条款上差几个数字，方向却完全一致：新地按新办法、老项目给过渡期、项目资金全部进监管。往后真正要盯的是配套——北京的预售资金监管办法还写着“另行印发”，上海的落地效果则要看各区执行。

对购房人来说，最直接的一条已经写在纸面上了：买以后的新项目，定金交多少、什么时候交、开发商交不了房怎么退，京沪各有一套上限。

以上。