11 月 11 日上午 10 点，北京市第三中级人民法院要在阿里司法拍卖平台上挂一件标的：顺义区天竺地区府前一街 60 号，一整栋楼，68,244.54 平方米。

也就是北京临空皇冠假日酒店。600 间客房，眼下正常营业，当天照样能订房。

起拍价 812,250,670 元。八亿一千二百二十五万零六百七十元，连零头都算上了。

这个数字对着一份评估报告：三中院委托北京建亚恒泰房地产土地资产评估有限公司评估，价值时点 2025 年 11 月 6 日，评估总额 1,160,358,100 元，平均单价 17,003 元/平方米。报告号建亚评字 2025-114 号，2025 年 12 月 30 日出具，使用期限到 2026 年 12 月 29 日，拍卖日卡在有效期里。

8.12 亿除以 11.6 亿，正好 0.7。

七折不是巧合，是规则底线

按《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》，第一次拍卖的起拍价不得低于评估价的 70%。这次正好踩在 70% 上，一分没让。

换句话说，法院已经把规则允许的最低价摆出来了。

如果 11 月 11 日没人举牌，走二拍，起拍价还能再降，降幅不超过前次起拍价的 20%，按这个推大约 6.5 亿，相当于评估价的 56%。二拍再流，就进变卖程序，按二拍的起拍价卖，不再往下走。

保证金 8122.5 万元，加价幅度 406 万元一手。想举牌，先押 8122 万，一次加价 406 万。

楼是什么楼

顺义天竺，京密路和天北路交叉口南侧，东临水木兰亭花园，地铁 15 号线国展站在附近。整宗地 88,319 平方米，这栋楼分摊 31,040.24 平方米。

约 2008 年建成，钢混结构，地上 12 层、地下 2 层。地下是车库和设备间，一层大堂餐厅咖啡吧，二层景泰宫中餐厅、铁板烧、会议室、临空宴会厅，三层办公区、健身中心、恒温泳池，四到十二层客房。

600 间房，标准间 218、大床房 301、行政套房 81，分在 1 幢和 2 幢里。地下车位 58 个。

评估报告里有一句值得留意：2 幢在 2025 年 10 月完成装修升级改造，重新营业。也就是说，价值时点前一个月，这栋楼刚花过一笔钱做翻新。

按评估价折，600 间房平均 193 万元一间；按起拍价折，135 万元一间。

钱是怎么欠下的：没打官司，直接执行

案号（2025）京03执恢177号，执行依据写的是（2020）京方正执行证字第00060号。

不是判决书，是公证债权文书。

这类案子的走法和普通诉讼不一样：债主拿着公证处出具的执行证书直接去法院申请强制执行，中间不用开庭、不用等判决、不用走二审。省掉的时间以年计。

“执恢”两个字也有信息量，恢复执行。意味着这案子此前执行过一轮，中间因为查不到可供执行的财产终结过本次执行程序，后来又有财产线索，重新捡起来。

被执行人就是这栋楼的产权人，北京大地林肯房地产开发有限公司。房本 X 京房权证顺字第 215108 号，土地证京顺国用（2014 出）第 00084 号。

公告没披露债权人是谁，也没披露债权本金多少。只写了几件事：这栋楼已被三中院查封，有抵押且尚未注销，房子未腾空，也没有钥匙。

最要命的一条：整栋楼已经租出去了，20 年

评估报告在“特别提示”里写得很直接。

产权人作为出租方、转让方，把这栋楼的全部房地产出租给锦州中远投资有限公司；同时把酒店的管理权、以及 100% 的运营管理收益权，一并转让给锦州中远投资。

用途是偿还其欠款。不收房租。

期限 20 年，自 2023 年 6 月 15 日至 2043 年 6 月 14 日。

从拍卖日算起，这份租约还剩 16 年 7 个月。

也就是说：你花 8.12 亿买下这栋楼，未来 16 年 7 个月里，楼的经营收益不归你，租金你也收不到，因为租金已经拿去抵债了。

这不是“带租约拍卖”那种常规提示。常规的带租约拍卖，买家至少还能收租金，可以算一笔现金流账。这一笔是收益权已经提前抵给别人，卖出来的是一个空壳产权。

评估报告自己承认：这个价没算租约

同一段话在报告里出现了三次，分别在致委托人函、估价假设、他项权利状况：

“根据估价委托人的要求，结合本次估价目的，本次评估未考虑上述承租权及收益权对估价结果的影响，请报告使用者注意。”

说人话：11.6 亿这个数，是按“这栋楼干干净净、没有租约、自己经营”的前提算出来的。它不考虑租约，也不考虑收益权已经转走。

那么带上租约之后这栋楼值多少？评估报告没有答案，法院公告里也没有。

这是整场拍卖最大的信息空白。举牌的人得自己算，可算账的依据，也就是那份《酒店整体租赁合同》和《酒店管理权、收益权转让协议》，在淘宝的附件里没有，只出现在评估报告的附件清单中。

顺带说一句，这份租约的效力也不是没有讨论空间。抵债性质的长期租约、租金为零、收益权整体转让，几件事叠在一起，跟普通的市场租赁不是一回事。但能不能对抗新业主，得看协议原件怎么约定，这不是看公告能推出来的结论。

三个藏在证上的细节

第一，用途对不上。 房本登记的规划用途是“地下车库、非配套公建、公寓、设备用房”，可这栋楼实际是酒店。评估报告专门为此设了一条“不相一致假设”，原话是：“估价对象现状实际用途为酒店，与登记用途不一致，在此提请报告使用者注意。”

买下来继续做酒店，合规性怎么处理、要不要补手续、要不要补地价，报告没说，公告也没说。

第二，年限是错配的。 土地证上写得很细：商业、地上商业终止日期 2043 年 5 月 15 日；公寓、住宅 2073 年 5 月 15 日；地下车库和综合配套 2053 年 5 月 15 日。

到价值时点，公寓还剩 47.52 年，非配套商业只剩 17.52 年，地下车库 27.52 年。

一栋楼里，四到十二层的客房（登记为公寓）还有 47 年，一到三层的餐厅、宴会厅、会议室（登记为非配套公建）只剩 17 年半。同一部电梯上上下下，两段的寿命差着 30 年。

第三，商业用地的到期日跟租约到期日几乎撞在一起。 商业部分土地 2043 年 5 月 15 日到期，租约 2043 年 6 月 14 日到期，差一个月。

抵押和查封也一样，报告做了免责说明：截至价值时点，这栋楼已设抵押尚未注销、已被查封，“未考虑上述情况对评估价值的影响”。

水温：报告自己写了“买方窗口期”

评估报告里抄了一段北京高端酒店的市场情况。

2024 年全市 1159 家重点住宿业单位接待住宿者 4579.6 万人次，增长 15.3%，平均客房出租率 65.5%，提高 1.1 个百分点；五星级酒店平均出租率 64.1%，平均房价 865 元/间夜。

到 2025 年下半年，口径变了：全市高端酒店平均入住率与 2024 年同期基本持平，平均房价和每间可出租客房收入同比均下降逾 4%。同期北京高端及以上酒店新增 5 家、1505 间客房。

报告的结论是，酒店资产交易市场迎来价格理性回调阶段，整体市场环境进入“买方窗口期”。

写这段话的是评估机构，不是卖家。

谁会举牌

把条件摆在一起：8.12 亿，600 间房的机场酒店，产权在手但用途不符，抵押未销、查封未解、房子未腾空，外加一份还剩 16 年 7 个月、租金为零、收益权已抵出去的租约。

评估 11.6 亿，起拍 8.12 亿，看着是七折。可这个七折是拿“无租约”的前提算出来的，把租约放回去，折扣还剩多少，现在没人给数。

能接这个盘的，大概三类人：本来就在做机场酒店、能跟现承租方谈得下来的；把这单当不良资产做、赌租约效力和后续处置空间的；钱多、看中天竺这块地本身的重资产买家。

11 月 11 日上午 10 点，会不会有人按下那个 8122 万保证金的按钮，二十天后见分晓。

以上。