10 月 15 日，朝阳区驼房营那宗在 828 新政后首场土拍上被现场叫停的地块，重新挂出来了。42 天前，它带着 75.21 亿元的起拍总价登场，被一句“暂停挂牌交易”按下暂停键；42 天后，它拆成两宗、起拍 83 亿元重新亮相。数字涨了将近 8 亿，但这块地真正变重的地方不在总价，在条款。

把这 42 天先倒回去

时钟回到 9 月 3 日。那天是 828 新政——住房城乡建设部、自然资源部、金融监管总局联合印发《关于完善商品住房销售制度的通知》——之后北京的首场土拍。原计划同日出让两宗地，顺义的顺利成交，朝阳驼房营却在竞拍现场被宣布暂停挂牌。官方口径说得很清楚：原定同日成交的朝阳区驼房营地块暂停挂牌交易，将结合 8 月 28 日的通知，进一步优化出让条件。

这宗地之所以未拍先热，是因为守夜人此前独家披露，中建智地与太古地产准备联手拿下它——两家合资公司的注册资本，恰好就是这宗地原总价 75.21 亿元。叫停之后市场猜测不少，竞拍现场的博弈、房企搅局之说都有，守夜人也凑热闹写过一篇“纯属瞎猜”的稿子，但话讲在前头，一切以官方口径为准。如今重新上架的条款，算是把“优化”这两个字落到了纸面上。

第一处：一宗拆两宗，75 亿的门槛降到 38 亿

重新上架后，地块拆成了两宗。1018-0013-2、0002 地块，土地面积 36417.431 平方米、建筑控制规模 73388.072 平方米，起拍 38 亿元；1018-0013-1、0001、0018 地块，土地面积 72151.561 平方米、建筑控制规模 97913.85 平方米，起拍 45 亿元。两宗相加，土地面积 108568.992 平方米、建筑规模 171301.922 平方米、起拍 83 亿元。

拿尺子一量就明白：土地面积、建筑规模跟停拍前几乎分毫不差，总盘子还是那个总盘子，变的只是切法。单宗起拍门槛从 75 亿级降到 38 亿、45 亿两档，对房企的出资压力和联合体成团难度都是实打实的松绑——一块太贵没人敢单独举牌，切成两块，能进场的就多了。这大概是这轮“优化”里最直白的一层。

第二处：6 万平方米体育场馆，从白送改成回购

停拍前，这宗地最劝退开发商的，是那 6 万平方米体育场馆加上不少于 300 个地下车位，全部由竞得人建成后无偿移交，等于白送。

重新上架后，口径改成了“分地块代建并有偿回购”。0013-1 地块代建 0001 地块地上 2.41 万平方米、地下 0.82 万平方米体育场馆，再代建 0018 地块地上 0.86 万平方米体育场馆及不少于 300 个地下停车位；0013-2 地块代建 0002 地块地上 1.73 万平方米、地下 0.18 万平方米体育场馆。场馆总量仍是 6 万平方米（地上 5 万、地下 1 万），但性质从“免费移交”翻成了“政府掏钱回购”。

这一字之差，是这轮调整里最值钱的一处。建设成本能收回一大块，比起总价上涨的那不到 8 亿，这才是开发商更在意的减负。

第三处：抬板住宅，第一次写进出让条件

另一处新意，是这块地恰好赶上了北京刚落地的抬板设计新规。10 月 12 日，北京市规自委印发京规自发〔2026〕339 号，明确七层及以上住宅可设抬板平台，板高含覆土不超过 8 米，板下空间不计入地上建筑规模、也不参与分摊。

重新上架的出让条件里，0013-1 地块北侧临近坝河区域须设置不低于 1400 平方米的板下商业设施，0013-2 北侧鼓励同样设置；0013-2 还要预留板上空间与北侧驼房营闸房公共空间的连通条件，建一座跨坝河的步行桥，把它做成跨坝河的公共空间节点。板下商业不占容积率，等于白得一层可经营空间；再叠加优化街坊路布局、鼓励慢行系统、统筹区域蓝绿空间，这宗地贴着坝河的亲水性被放大了。同时，0018 地块地下一层商业规模从原“不大于 2 万平方米”放宽为“不小于 1 万平方米”——下限一提，其实是在要求把商业配足。

这笔账，其实不难算

这宗地位于朝阳区将台乡，四环到五环之间，挨着地铁 14 号线将台站，周边有颐堤港、久隆生活广场、中国中医科学院望京医院，以及驼房营公园、将府公园——底子本就不差。表面看，起拍总价从 75.21 亿涨到 83 亿，多了不到 8 亿；实际上，无偿代建改有偿回购、抬板空间不计容，两处都是往下压成本的。一升一降之间，这宗地真实的性价比，比它停拍前更高。

这也是 828 新政之后，北京第一宗被现场叫停、又重新上架的地块给出的答卷——暂停不是撤下，优化也不是涨价，而是把条款一条条捋顺了再端上来。

以上。