9月19日，是828新政之后北京楼市最热闹的一个周六。

据不完全统计，当天北京至少有6个新盘同日开盘，从总价400万元出头到4000万元起步，横跨朝阳、海淀、石景山、通州、大兴五个区。业内把这一批扎堆入市的项目称作“北斗七星”。

扎堆的原因不复杂。8月28日住建部等多部门发文明确现房销售试点方向，但北京的落地细则尚未出台。在细则落地前取得预售证的项目，仍可沿用预售模式销售。对这些赶在窗口期完成报规的项目来说，早开一天，就多一天主动权。

本文聚焦其中三个：朝阳东坝的金茂满昱、大兴瀛海的亦庄国贤府、通州九棵树的招商湖映天青。三个盘总价带从390万元跨到1400万元，产品逻辑各不相同，恰好构成这一轮集中入市的三种样本。

金茂满昱：卖了117套，东坝最贵的门票

金茂满昱是三个盘里定价最高的一个。

8月1日取得首张预售许可证，京房售证字（2026）63号，除东北角1#楼外，其余7栋住宅一次性入市，共317套，拟售均价88164元/㎡。项目8栋11至17层小高层，容积率2.0，全盘384户。

户型结构上，主力是116㎡三居，分布在3#、6#、7#、8#楼，共174套，占比超过八成；140㎡四居位于2#和5#楼，共84套；顶配168㎡四居仅48套，全部在中央4#楼，最高单位单价超过9.7万元/㎡。按总价折算，116㎡约800万至950万元，140㎡约980万至1150万元，168㎡楼王约1176万至1600万元。

项目所在地块为朝阳东坝单店平房区城中村改造项目1105-01地块，4月30日出让，中国金茂以20.981亿元摘得，折合楼面价约4.1万元/㎡。7月12日案名官宣时，建发房产出现在海报上，两家央企联合开发的传闻就此坐实。

据中金在线财经号“进深北京”9月19日消息，项目首开售出117套。以此计算，首开去化率约37%。

这个成绩放在东坝不算差，但需要放在两个背景下看。一是价格，8.82万元/㎡的均价在东坝属于第一梯队，项目真正的竞争对手不是同批入市的新盘，而是东坝在售的存量改善项目；二是地块条件，地块西侧距东五环直线不到200米，受影响最大的是西侧楼栋及部分楼栋边户；项目虽宣传地铁3号线、12号线、R4快线三轨交汇，但距最近地铁站步行约1.8公里，严格意义上不算临铁。这两点在看房时都需要实地确认。

亦庄国贤府：408套，这一轮的量王

若论首开套数，亦庄国贤府是三个盘里最大的。

9月15日，项目一次性取得两张预售证——京房售证字（2026）开1号、开2号，8栋楼510套房源全部入市，拟售均价约5.8万元/㎡（两张证分别为57388元/㎡与58329元/㎡），总货值约29.87亿元。

户型分四档：引流款77㎡三居位于1#、4#、5#、8#四栋边角楼栋的边户，共76套；主力95㎡洋房三居与77㎡同楼栋，为全中间户，共179套；106㎡中间户与108㎡边户小高层三居，共174套；顶配125㎡四居位于中央3#楼，共68套，南向正对园区湖景。全盘单价区间从首层非标户型的5.12万元/㎡，到3#楼次顶层的6.3万元/㎡。

项目地块为亦庄新城0802街区1401-1地块，4月21日出让。这场土拍吸引了建发、中国金茂、保利发展、中建智地、招商蛇口五家房企，经过49轮线下竞价，最终由中建智地以13.24亿元竞得，折合楼面价2.56万元/㎡，溢价率8.7%——这是北京今年首宗拍出溢价的住宅地块。一周后项目公司北京兴晟房地产开发有限公司成立，注册资本4亿元，中建智地100%持股。

据中建一局官方澎湃号消息，项目9月19日首开当日售出408套。以510套总房源计算，去化率约80%；若按实际推出量计算，这一数字更高。

从公开数据看，项目9月15日取证至9月19日开盘仅4天，节奏极快。项目备案名瀛贤华院，是瀛海板块“好房子”新规落地后的首个项目，也是中建智地在京的第八座国贤府。77㎡户型做到三居、得房率宣传口径超过100%，是其最大的产品卖点——但需要提示的是，这一口径是含赠送面积的综合使用率，产权登记的得房率需以合同为准。

短板同样存在：项目学籍属大兴，非亦庄学籍；板块配套仍在兑现期；77㎡户型全盘仅76套，集中在四角楼栋，选到合适楼层并不容易。

招商湖映天青：296套售罄，快，但也贵

三个盘里动作最快的是招商湖映天青。

6月23日拿地，9月5日取证，9月19日开盘。从拿地到开盘89天，从取证到开盘14天。九棵树地块出让时经过173轮现场举牌，招商蛇口以10.217亿元竞得，溢价率20.95%，楼面价约3.03万元/㎡——这是今年上半年北京溢价率最高的住宅地块。

项目9月5日取得预售证，京房售证字（2026）76号，备案名湖映天青雅苑。首期推出除东南角6#楼外的7栋住宅，共325套，拟售均价62050元/㎡，单价区间5.73万元/㎡至6.77万元/㎡。项目占地约2.11公顷，容积率1.6，规划8栋11层纯洋房，全盘363户。

一个细节值得注意：多数楼栋首层单价高于二层。原因是各住宅楼做了1米至3米不等的整体抬高，首层在采光、视野和防潮上的劣势被大幅削弱。在当前北京楼市的抬板社区趋势下，这种通过建筑形态优化拉升首层货值的做法，正成为房企精细化操盘的一种手段。

据项目方及渠道口径，9月19日首开当日296套房源全部售罄。需要说明的是，这一数据来自项目与渠道端的宣传口径，非住建委官方披露，实际网签数据以官方统计为准。截至9月20日，该项目在住建委系统的签约套数仍为0，符合开盘后网签滞后的常规规律。

同样需要说明的是，这个盘的争议不在去化，而在产品与定价。

九棵树板块上一次有住宅用地出让是2013年的玉兰湾，十三年断供积累的置换需求，加上1.6容积率的低密洋房形态，构成了项目热销的基础。配套也是现成的：领展广场步行可达，云景公园、东直门医院通州院区都在附近。

但6.2万元/㎡的拟售均价，比一路之隔的中海玖树满和网签均价（约5万至5.1万元/㎡）高出约1.1万元/㎡。地价差是明面上的原因——湖映天青楼面价3.03万元/㎡，比中海玖树满和的2.29万元/㎡高出约32%。

产品端则有更具体的讨论。项目共6个户型，70/75/91/93/117/119㎡。其中只有117㎡和119㎡四居做到三面宽，其余四个户型均为两面宽。在90㎡以上房源普遍能实现三面宽的当下，这被市场认为是纯洋房排布下的设计取舍。70/75㎡虽标注三居，但北侧小房间面宽仅2.15米，实际更接近“两居半”，且为单卫暗卫；91/93㎡主力户型入户正对卫生间。

此外，项目物业费暂定5.88元/㎡/月，高于同区域竞品普遍4至5元的区间。项目对外宣传距1号线九棵树站直线约450至500米，有媒体实探导航显示的步行距离接近1000米。项目上空偶有飞机经过，也存在一定噪音影响。

三个盘，三种选择

把三个盘放在一起看，恰好是三种不同的市场判断。

金茂满昱走的是“高定价、慢去化”路线，8.82万元/㎡的均价押注东坝改善客群的支付能力，117套的首开成绩说明需求存在，但显然没有形成抢购。它的竞争对手是同区域存量改善盘，而非同批新盘。

亦庄国贤府走的是“临铁刚需”路线，5.8万元/㎡的均价配77㎡小三居，390万元起的总价门槛，直接对准沿8号线通勤的南城刚需。408套的首开去化证明这个赛道仍然拥挤——只要总价和地铁距离足够诚实。

招商湖映天青走的是“低密溢价”路线，1.6容积率的纯洋房形态撑起了比邻居高1.1万元/㎡的定价，296套售罄说明通州本地置换需求确实被压抑了十三年。但它也把一个问题摆上了台面：在板块二手房价格只有3万至4万元/㎡的九棵树，6.2万元/㎡的价格天花板能撑多久，取决于后续加推的定价策略。

当天同日开盘的还有海淀上地的瑜海澐颂（719套、拟售均价12.22万元/㎡）、朝阳太阳宫的宸园139（139套、拟售均价18万元/㎡）、石景山鲁谷的龙樾璟序（714套、拟售均价6.95万元/㎡）等项目。这批项目有一个共同特征：均为828新政前取得工规证的“老项目”，抢在现房销售细则出台前完成入市。

至于集中开盘是否意味着市场真正回暖，还需要看网签数据。首开当日售出只是认购口径，从认购到网签通常有数日至数周的滞后。三个项目的真实成色，要等未来几周住建委系统的网签数据出来才能定论。

以上。