上周（7月27日—8月2日），北京商品住宅成交688套，环比上涨1.93%；成交面积8.69万平方米，环比微降0.46%；成交均价55338元/平方米，环比下降4.10%；成交金额48.08亿元，环比下降4.58%。

新房连续两周反弹。7月V型走势在最后一周（673套）探底回升后，本周继续微涨至688套，虽然幅度不大，但至少止住了“连跌三周”的势头。

价格“挤水分”：不是降价，是结构回归

本周均价55338元/平方米，环比下降4.10%，跌幅不小。但这更像是“挤水分”而非降价——上一周（7.20-7.26）西城四合院项目集中网签，拉高了整体均价，本周少了这个极端高价项目的拉动，均价自然回落。

更接近市场真实体感的普宅（8万以内）均价是48360元/平方米，与前一周的47227元/平方米相比基本持平。量在涨、价没崩，市场底部支撑还在。

普宅（8万以内）：上周成交596套，成交面积6.75万平方米，成交金额32.65亿元。金额第一名是中建运河玖院，套数第一名是龙樾海序。龙樾海序重夺套数王座，此前连续三周霸榜的和知筑铂瑞本周退居次席。中建运河玖院凭借副中心核心地段+运河水岸的产品力，持续在通州走量。

豪宅（8万+）：上周成交67套，成交均价约10.06万/平方米，成交金额11.35亿元。金额第一名被金茂+越秀联合开发的璞樾拿下，套数第一名则是朝阳区的紫京宸园。豪宅本周较前一周（70套）略有回落，但仍在近期高位，高端改善的热度没有明显降温。

二手房大举回暖

上周二手房成交3486套，环比大涨13.37%，创下近四周新高。7月四周二手房分别成交3721套、2956套、3193套、3075套，进入8月第一周跳升至3486套，为下半年开了个好头。

二手房的回暖往往领先新房一步——置换链条一旦启动，卖旧买新的需求会在2-3周后传导到新房市场。如果二手房能持续维持在3500套以上，8月中下旬新房大概率也会跟上来。

趋势判断

整体来看，上周北京楼市有两个积极信号：新房止跌企稳（连续两周微涨），二手房明显反弹（+13%）。普宅均价持稳、豪宅热度不减，两条线都在稳住基本盘。

但也要看到，当前新房周成交仍不到700套的水平，远低于6月周均约1000套的常态。8月是传统淡季向“金九银十”的过渡期，市场需求在积累，但爆发还需催化——要么是政策加码，要么是供应端出现新的“好房子”爆款。

以上。