2026年1-7月，北京商品住宅成交21731套，同比上涨5.70%；成交面积267.55万平方米，同比上涨1.94%；成交金额1528.33亿元，同比下降4.45%；成交均价57123元/平方米，同比下降6.27%。

量升价跌——这是今年前7个月北京新房市场最直接的画像。套数涨了、价格降了，意味着市场仍在“以价换量”的通道中运行。

7月单月，新房成交约3113套，环比回落26.5%，但同比仍保持正增长。环比下滑主要受6月末房企半年度冲刺拉高基数、叠加7月高温淡季案场到访量下降影响。

从趋势上看，7月四周走出了明显的V型——月首周因6月末冲刺惯性延续，成交1108套；第二周断崖跌至650套；第三周降至610套的近期低点；最后一周反弹至673套，环比涨10.77%，初现触底回升迹象。

全品类销冠出炉

从产品维度看，今年前7个月北京新房市场分化明显。

住宅（普宅+别墅）市场：金额第一名是顺义的北京润园，套数第一名是昌平的龙樾海序。

豪宅（单价8万+）市场：金额第一名被中海京华玖序拿下，套数第一名则是朝阳区的紫京宸园。

值得关注的是，今年以来北京单套总价超过2000万元的豪宅成交达843套，网签总额263.85亿元，创近三年同期新高。合硕机构首席分析师郭毅指出，核心城市核心地段的稀缺房产，已成为高净值人群资产避险的“确定性”标的。在经济不确定性加剧的背景下，买顶级豪宅与买黄金的逻辑趋同——都是在寻找资金的“安全垫”。

普通住宅（单价8万以内）市场：金额第一名是通州的中建运河玖院，套数第一名仍是昌平的龙樾海序。

别墅市场：金额与套数第一名分属北京润园和北京城建-北京合院。

龙樾海序：半年销冠是怎么炼成的

在今年的北京新房市场上，龙樾海序是一个绕不开的名字——半年度套数第一、1-7月套数第一、5月单月三冠王（套数/面积/金额）。一个单价“5字头”的项目，凭什么在竞争最激烈的刚需改善赛道里杀成现象级红盘？

答案藏在四个关键词里。

其一，五年断供红利。项目所在的昌平东小口板块，上一次有新盘还要追溯到2020年的奥森ONE和奥海明月。五年半的供应真空，积累了大量置换和首置需求。龙樾海序以板块内首个“好房子”产品入市，本质上是在一个“干涸的蓄水池”里放水——需求是现成的，只缺供给。

其二，产业底盘坚实。项目距东升科技园仅一步之遥，这座园区已集聚高新技术企业近1400家、上市公司18家、独角兽8家。15分钟到上地、25分钟到中关村——大量来自西二旗、软件园的科创人群构成了项目的核心客群。这群人收入高、对居住品质有要求、但通勤时间是最敏感的决策变量，龙樾海序恰好卡在了“职住平衡”的最优解上。

其三，教育补齐拼图。项目东南角规划的12年一贯制教育用地，传出101中学等名校大概率入驻的消息后，直接加速了大量持币观望家庭的决策。对于科创家庭来说，地段+产业+学区三件套配齐，基本就锁定了选择。

其四，好房子的产品力。使用率90%-97%（户均近95%）、满配精装收纳交付、全屋智能+中央空调+新风标配——在这个价位段几乎属于“超配”。以主力108平米四居为例，南向三面宽、可变X空间、总价不到600万元，北五环沿线几乎找不到第二个选项。76平米三居首付约60万即可上车，更是卡准了刚需“能上车”的心理线。

5月16日项目首开，589套当日售罄，签约金额36.17亿元；5月单月网签550套、成交额28.3亿元；截至7月底累计网签套数已是全北京第一。龙樾海序的热销不是偶然，它精准踩中了“板块断供+产业人群+名校预期+产品力越级”四重红利叠加的时间窗口。在当下的北京市场，这类“全科生”型项目的杀伤力，远大于单一卖点的“偏科生”。

区域战力榜：昌平称王，西城最贵

分行政区来看，16个区呈现出鲜明的“分层”格局。

成交套数方面，昌平以3404套位居全市第一，通州（3090套）和丰台（2679套）紧随其后。昌平的领先很大程度上就是龙樾海序这一个项目的功劳——单盘贡献了全区约三分之一的成交量。通州则靠中海-九树满和、中建运河玖院等多盘齐发维持高位。值得留意的是大兴和房山这两个传统成交大区，前7个月分别成交2267套和1475套，与2023年巅峰期的6000+级别相比已大幅缩水，区域轮动趋势明显。

成交金额方面，丰台以222.8亿元拔得头筹，朝阳（218.29亿元）、通州（179.38亿元）分列二三位。丰台和朝阳的金额领先主要靠高价项目拉动——丰台的嘉棠璟樾、朝阳的紫京宸园都是8万+的改善大宅。海淀虽然只成交了1168套，但凭借10.16万元/平方米的高均价，成交金额仍达到173.05亿元。

均价维度上，西城区以14.28万元/平方米高居首位，是全市均价的2.5倍。东城（8.97万/平方米）、海淀（10.16万/平方米）、朝阳（8.38万/平方米）紧随其后。核心区“卖一套少一套”的稀缺逻辑，在价格上得到了充分兑现。

7月特征：量缩价涨，结构性分化加剧

从7月单月数据来看，新房市场呈现“量缩价涨”的特征。成交套数环比下降约26.5%，但成交均价约59048元/平方米，环比出现明显上升。这背后主要是成交结构变化——西城四合院项目单周贡献7.85亿元、保利熙瑞等高端改善项目集中网签，拉升了整体均价。换句话说，7月“涨价”更多是结构性的，不代表项目层面在普遍提价。

豪宅与普宅的分化也在加剧。7月豪宅周均成交约74套，虽较6月高峰有所回落，但仍处于近一年高位；而普宅市场周均约560套，整体走量偏弱。在买方市场下，购房者对价格的敏感度在抬升，“好房子”项目可以靠产品力和地段实现溢价走量，但缺乏亮点的普通项目去化压力仍在加大。

与此同时，二手房市场仍是北京住宅交易的绝对主力。7月二手房过户13875套，约为新房的4.5倍。截至7月26日，7月二手住宅累计成交10617套。二手房成交占比持续高企，反映出购房者在楼市调整期更倾向选择可见性高、交付无风险的存量房源。这也意味着，新房市场要跑出来，光靠“地段好”已经不够了——必须在产品力上形成对二手房的代际优势，龙樾海序的成功恰恰印证了这一点。

结语

前7个月的数据揭示了一个正在筑底修复中的北京新房市场。整体成交量同比回升，是积极信号；但价格下行与结构性分化的加深，说明市场还远未到全面回暖的阶段。

从龙樾海序的表现可以看到一个趋势：在存量时代，单盘爆破力正在成为区域乃至全市成交格局的最大变量。一个“好房子”项目可以带火一个区域的成交，也可以在惨淡行情中走出独立曲线。

进入8月，市场将迎来淡季向“金九银十”的过渡期。后续需关注：供应端能否有更多像龙樾海序这样的“全科生”入市、二手房活跃度能否向新房有效传导，以及政策面是否会为下半年市场再加一把火。

以上。