北京二环内已经很久没有新的故事了。
自2017年永定府地块成交之后，东城区整整七年没有新增住宅用地供应。直到2024年7月3日，一宗”迷你地块”的出让，打破了内城土地市场的沉寂。
这便是位于天坛公园北侧、金鱼池西街西侧的金鱼池二期西公建住宅项目。2026年7月13日，项目总平面图正式公示——北侧一栋五层办公楼，南侧七套中式合院。至此，这个北京土地招拍挂历史上住宅建面最小的项目，终于揭开了面纱。
一、一块只有半个足球场大的地
金鱼池地块究竟有多小？一组数字足以说明：用地面积3027.63平方米，大约只有半个标准足球场的大小。地上建筑总规模5550平方米，其中住宅建筑面积仅1700平方米，商业办公面积3850平方米。容积率控制在1.83-1.84之间，建筑限高18米。
放在北京的土地出让历史上，这是住宅建面最小的地块。”迷你”二字都不足以形容它的袖珍——如果按100平方米的套均面积算，这点住宅面积只能做出17套房。而最终公示的规划方案更加极致：一共只有7套。
但这块地的分量，丝毫不因体量而轻。
二、一环旁的绝版地段
金鱼池三个字，在北京的城市版图中自有其分量。地块所处的天坛街道，南侧紧邻世界文化遗产天坛公园，直线距离仅约350米。向北1.5公里即是天安门广场，东侧约300米为地铁7号线桥湾站，西侧约600米可至地铁8号线珠市口站。北面则是前门大街历史文化街区和北京坊商业综合体。
周边教育资源同样亮眼——地块南端紧邻九年一贯制的北京市第十一中学金鱼池校区。医疗配套方面，协和医院、同仁医院、友谊医院等多家三甲医院均在3公里范围内。崇文门商圈、前门商圈、王府井商圈环绕其间。
更关键的是，二环内的地段属性决定了这类土地的极度稀缺性。中指研究院在土拍当日即评价为”寸土寸金”——这个判断，到今天来看仍不过时。
三、一场激烈的土拍
2024年7月3日的土拍现场，至今仍被业内津津乐道。
金鱼池地块起始价2.7亿元，吸引了佳源投资、东营亚通置业、河北鑫界三家房企报名。线上5轮、线下31轮竞价之后，地块触及3.375亿元的价格上限，溢价率达到25%，触发摇号程序。
值得注意的是，25%的溢价率上限本身就是一个特殊安排——当时北京土拍规则普遍将溢价率上限设定在15%，而金鱼池地块被”破格”提升至25%，足见主管部门对这块地的市场预期。
最终，来自石家庄的民营房企河北鑫界摇中该地块，以约6.08万元/平方米的楼面价拿下了这个”内城孤品”。按照溢价率阶梯定价规则，项目未来的销售指导价被设定在15.1万元/平方米，上下浮动8%。
四、漫长的审批之路
拿地只是开始，真正的考验在后面。
2024年7月10日，项目开发主体——福鑫（北京）房地产开发有限责任公司迅速成立，注册资本1000万元。然而此后近一年时间，项目几乎没有任何公开进展。
直到2025年7月17日，北京市东城区发改委才正式核准批复，同意实施东城区金鱼池二期西公建住宅项目。批复显示，项目总投资估算约3.75亿元，所需资金全部由开发企业自筹。
更大的挑战来自文物审批。由于地块恰好落在全国重点文物保护单位天坛的建设控制地带内，2026年2月，北京市文物局发函要求将项目方案上报国家文物局审批。这意味着，在天坛这个世界文化遗产的”眼皮底下”盖房子，每一个细节都要经过国家级文物主管部门的审视。
2026年4月，项目获得树木砍伐许可证——可以砍伐6株树木。这个看似微小的进展，在当时被市场解读为项目终于”动”起来的信号。
五、从总平图看懂设计逻辑
2026年7月13日公示的总平面图，终于让外界得以一窥这个项目的全貌。
整体布局呈现出清晰的功能分区：北侧沿街布置一栋办公楼，主体地上5层、地下3层，高度约18米，恰好用足了18米的控高上限。南侧则”藏”着7套中式合院，均为地上2层、地下3层。
这个布局逻辑值得玩味。北侧办公楼对外展示城市界面，同时为南侧住宅区提供了天然的屏障与私密性。南侧合院则向内围合，形成闹中取静的居住空间。
指标解析同样耐人寻味。总建筑规模约11700平方米，其中地上5550平方米、地下约6150平方米——地下面积甚至超过了地上，这在住宅项目中并不常见。地下3层的配置，意味着每套合院都拥有远超地面面积的私属地下空间。
设计标准体现了内城核心区项目的严苛要求。从规划图纸可见，项目严格执行了多项国家和北京市标准，涵盖绿色建筑（绿建标准≥70%）、无障碍设计、人民防空、建筑采光、节能环保、海绵城市等多个维度。可以说，这7套合院不只是在”黄金地段盖房子”，更是在”文物旁边做示范”。
指标数据同样清晰：建筑密度控制在30%，这在内城极小地块中已属不易。±0.00标高设定在40.95米，地下室底板最低至-12.35米，基础工程量不菲。
六、”藏品级”的深层含义
1700平方米住宅，7套中式合院——这个产品逻辑，显然不是常规的房地产开发思路。
以3.375亿元的土地成本计算，每平方米住宅楼面价已经接近20万元。即便按15.1万元/平方米的指导价销售，住宅部分的销售收入也不过约2.57亿元，尚不足以覆盖土地成本。更不用说3850平方米的商业面积还需自持20年。
这笔账，河北鑫界算得很清楚。7套合院的定位，已经超越了普通的商品住宅，更接近于城市核心资产的私人收藏。业内普遍判断，这些房源大概率不会进入公开市场销售，而是通过内部渠道定向消化。
事实上，1700平方米做7套，套均面积约243平方米——这个尺度放在二环内是奢侈的，放在中式合院的产品形态中则是恰如其分的。地上2层加地下3层的”2+3″垂直结构，为每一户提供了独门独院的生活方式，同时通过地下空间的延展弥补了地面占地面积的局限。
从更宏观的视角看，金鱼池项目的意义远不止于7套房子本身。作为北京核心区”减量提质”背景下的典型样本，它代表了老城更新的一种可能性——在极小地块上，通过精细化设计实现公建与居住的功能融合，在文物保护与城市发展之间寻找平衡点。
七、一个河北民企的”内城野心”
操盘金鱼池项目的河北鑫界，是一家颇具神秘感的河北民营房企。公司成立于2005年，注册资本2000万元，目前由自然人水福来和李淑英各持股50%。
水福来的身份颇为跨界——除了地产版图，他还通过河北鑫界持有华电石家庄热电18%的股权，同时持股华电煤业集团。这种”地产+能源”的双线布局，为民企在内城核心区的重资产投资提供了底气。
拿下金鱼池之后，河北鑫界并未止步。今年5月，其又通过旗下福鑫地产以10.476亿元竞得丰台蒲黄榆地块，溢价率16.4%，再度引发市场关注。蒲黄榆地块同样位于南二环沿线，住宅建面约1.68万平方米，和金鱼池一样延续了”小体量、内城核心”的拿地逻辑。
两家项目公司的快速设立、经营范围的果断扩容（新增酒店管理、非居住房地产租赁等业务）以及持续加码北京市场的决心，都显示出这家河北民企在内城豪宅赛道上”下重注”的姿态。
结语
从2024年盛夏的土拍鏖战，到2026年盛夏的总平图公示——金鱼池地块花了整整两年，才走完了从”一块地”到”一张图”的路。
天坛旁的7套合院，注定是北京楼市一个特殊的存在。它不是大盘，不是快销品，甚至可能永远不会在房产中介的橱窗里出现。但它恰恰浓缩了当下北京内城开发的几乎所有关键词：稀缺、精细、文化敏感、资本密集。
当”盖房子”这件事发生在天坛350米外、天安门1.5公里处，它就不再只是盖房子——它是在为这座城市的”心脏地带”作答。