三周前那个数字是 1564。上周，831。中间没有新政，没有长假，也没有哪个盘突然出事，就是货架上能挑的东西少了。

三周连降，一周掉 27.8%

第 42 周（10 月 12 日至 18 日），北京新房网签 831 套、9.94 万平方米、56.69 亿元。环比上一周的 1151 套，套数降 27.8%，面积降 22.6%，金额降 20.3%。

把时间轴拉长看更清楚。第 39 周（9 月 21 日至 27 日）的 1564 套，是近十周的最高点，之后是 1333、1151、831，三周连降，累计掉 46.9%，几乎腰斩。831 这个数字，回到的是 8 月下旬到 9 月中旬那个区间，那时候每周在 750 到 1080 套之间。

那批 9 月入市的货，确实见底了

上周还在成交的项目里，去化率 90% 以上的有 5 个：石景山龙樾璟序 97.3%、昌平龙湖海序 94.3%、丰台建发金茂观宸 93.2%、顺义星悦时光 90.6%、通州中建运河玖院 90.4%。80% 到 90% 的再来 6 个：首钢璟瑞长安 89.4%、北京国贤府贰期 87.5%、嘉棠雅序 81.5%、国贤府 PARK 80.8%、中海新里 80.1%。

这 11 个项目上周合起来签了 131 套、8.28 亿元，占表内成交的三成左右。它们不是新面孔，是 9 月甚至更早入市、已经卖到最后一批的盘。上周撑住场子的主力，其实是清盘尾货。

尾货的问题不在数量，在可选性。剩下的楼层、朝向、户型挑不出太好的，客户看一圈没有合意的，往往就往后拖一个月。所以去化率越高，越说明这个盘对周成交的贡献快要断档。

新货不是没有，是没接上

上周唯一真正的新面孔是顺义龙湖宸翰，34 套、1.5 亿元排在第一，但去化率只有 16.8%——大盘一次推得多，比例被摊薄了。

再往下看，去化率低于 50% 的 9 个项目合计 115 套、6.77 亿元：海淀瑜海澐颂 42.8%、顺义青云国樾 23.8%、大兴绿城朗月风和 27.3%、朝阳金茂满曜 26.2%、朝阳御林湾 4.8%。这些是「有货但还没卖动」的盘，理论上是后续的弹药。

但一个盘从开盘到周成交稳定爬到 20 套以上，通常要两三个月。9 月那批集中入市的项目，在 9 月下旬到 10 月上旬把速度打完了，新一批还没到爆发点。中间这段时间，就是空窗。

区域上也是同样的信号：昌平 85 套、顺义 69 套、石景山 62 套、通州 60 套、丰台 43 套，五个近郊区占了表内成交的七成；海淀 12 套、朝阳 26 套，核心区基本没货。

均价反着涨了 3%

831 套对应 56.69 亿元，均价 57027 元/平方米，比上一周的 55345 涨了 3.0%。套数在掉，均价在涨，只有一个解释：结构上移。

上周套均面积 119.6 平方米，上一周是 111.6；套均金额 682 万元，上一周是 618 万元。撑住均价的，是海淀瑜海澐颂 12 套 1.55 亿元（套均 1294 万元）、隐海明 12 套 1.31 亿元（套均 1094 万元）、丰台建发金茂观宸二期 16 套 1.49 亿元（套均 929 万元）这些改善盘。

金额过亿的项目上周 9 个，合计 12.27 亿元，占全周的 21.6%。集中度不算高，说明没有单个爆款，量摊在十几个盘上——不是某一个盘撑不住，是整个市场缺新供应。

新房在退，二手在进

上周二手住宅网签 3502 套，环比上一周的 2098 套涨 66.9%。10 月 12 日到 16 日，连续五个工作日单日都在 590 套以上，最高一天 704 套。

新房和二手这一周走了两个方向。原因不复杂：新房这边能挑的少了，均价还在往上走（5.7 万元，比 9 月下旬的 6.3 万低，比 9 月中旬的 5.1 万高）；二手这边业主让价空间还在，成交就往前走。10 月前 18 天，二手住宅累计 5660 套，新房住宅 2589 套，二手是新的两倍多。

这一周的数字不用过度解读。1564 到 831，是供应节奏的问题，不是需求消失。

真正的观察点在两周后。如果 10 月下旬新盘集中取证、周网签回到 1000 套以上，这就是一次正常的换挡；如果连续三周停在 800 套上下，那才需要重新看，9 月那波行情到底把后面的需求提前透支了多少。

以上。