为贯彻落实党中央、国务院决策部署，加快构建房地产发展新模式，推动房地产高质量发展，根据《北京市国民经济和社会发展第十五个五年规划纲要》，制定本规划。
一、总体要求
坚持以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，深入贯彻党的二十大和二十届历次全会精神，深入贯彻习近平总书记对北京重要讲话精神，以推动房地产高质量发展为主题，以构建房地产发展新模式为牵引，坚持稳中求进工作总基调，坚持民生与发展并重，完善保障和市场相结合的住房供应体系，深化“人房地钱”要素联动，推动“好房子”建设与住房消费互促共进，推动住房发展向总量合理、存量优先、结构优化、品质迭代、治理提升转变，努力实现更高水平住有所居。
到2030年，首都住房发展从“住有所居”向“住有宜居”迈进，城镇住房总量保持稳定，供给结构与人口家庭变化更加适配，安全稳健、协同高效、长期韧性的保障和市场相结合的住房供应体系更加完善，房地产市场运行持续平稳，租购并举住房制度持续健全，“人房地钱”要素协同联动，住房空间布局持续优化，职住商服功能更加融合，居住领域城市更新有力推进，更多家庭住上安全舒适绿色智慧的“好房子”。到2035年，房地产市场保持长期平稳健康运行，各类群众基本住房需求得到更好保障，安全舒适绿色智慧的“好房子”供给持续扩大，“好房子、好小区、好社区、好城区”四好建设推动实现更高水平的住有宜居，住房发展与人口、产业、土地、交通、生态等要素协同更加紧密，为初步建成国际一流的和谐宜居之都提供坚实支撑。
北京市“十五五”时期住房发展规划主要指标
| 序号 | 指标名称 | 2025年 | 2030年 目标 | 属性 |
|---|---|---|---|---|
| 1 | 城镇人均住房建筑面积（平方米） | 34.7 | 35左右 | 预期性 |
| 2 | 公共租赁住房备案家庭保障率（%） | 87.5 | >85 | 约束性 |
| 3 | 新增保障性租赁住房中 公寓型和宿舍型（间数）占比（%） | 50.9 | >60 | 约束性 |
| 4 | 新增保障性租赁住房中 宿舍型（一张床）（床数）占比（%） | 21.2 | >30 | 预期性 |
| 5 | 存量资源盘活占新增保障性租赁住房比例（%） | 55.2 | >60 | 预期性 |
| 6 | 新开工改造城镇老旧小区数量（个） | 〔3500〕 | 〔≥1000〕 | 预期性 |
| 7 | 老旧楼房加装电梯（部） | 〔3452〕 | 〔≥3500〕 | 预期性 |
| 8 | 住宅老旧电梯更新（万台） | —— | 〔≥2〕 | 预期性 |
| 9 | D级危险住房解危治理 | —— | 动态清零 | 预期性 |
| 10 | 城镇危旧房改造（万平方米） | 〔100〕 | 〔100〕 | 预期性 |
| 11 | 城中村改造数量（个） | 〔51〕 | 〔57〕 | 预期性 |
| 12 | 完整社区建设覆盖率（%） | —— | 〔>60〕 | 预期性 |
| 13 | 城镇住房基础信息数字化率（%） | —— | >95 | 预期性 |
注：〔 〕内为5年累计数。
二、促进房地产市场平稳健康发展，更好满足群众多样化住房需求
（一）优化居住用地和商品住房供应结构与节奏。统筹“人房地钱”要素联动和“职住商服”功能融合，完善“一地一策”会商机制，健全居住用地供应与住房需求、市场运行相衔接的动态调节机制，合理确定居住用地供应规模、结构和时序。优化居住用地供应空间布局，增强土地供应的精准性和适应性，优先在轨道站点周边、配套成熟地区和就业密集区域供地，加大用地周边市政配套建设支持，引导住房供给与就业、交通、公共服务等城市功能更好匹配，促进产城融合、职住平衡。出让价款可按国家规定分期缴纳。强化居住用地供后监管。
专栏1 完善商品住房供地机制
适应科技创新和产业变革新趋势，结合各区域住房需求，推动用地向需求突出、职住矛盾集中区域适当倾斜。健全配套设施，推动配套设施与住房项目同步交付使用；地块周边具备水域资源的，同步打造优美滨水景观。结合综合化城市更新组团，强化站点、商圈及产业聚集区“职住商服”功能融合。
（二）健全房地产基础性制度。加快构建房地产发展新模式，完善商品住房销售制度。全面加强预售管理，完善项目预售资金监管；有序实施现房销售，实现“所见即所得”。加大对现房销售项目和安全舒适绿色智慧“好房子”项目的开发贷款支持力度，合理确定贷款投放节点和额度并全部用于项目建设，实现开发贷款发放与项目建设周期相匹配。推行房地产项目主办银行制，按照市场化原则满足项目合理融资需求。持续做好市场秩序规范和质量监管，商品住房开发建设实行项目开发公司制。支持房地产开发企业参与保障性住房、城市更新等项目的建设运营以及向数智化、绿色化转型升级。
（三）鼓励支持刚性和改善性住房消费。从群众合理购房需求出发，更好满足多样化住房消费需求。精准支持新市民、青年人、多子女家庭等群体购房需求。促进梯度消费和住房循环利用，释放存量住房市场活力。
（四）规范房地产市场秩序。依法规范房地产开发企业商品住房销售行为及房屋中介机构经纪行为，持续开展存量商品住房市场秩序治理，保障购房人在房屋交付、工程质量等方面的合法权益。畅通二手住房交易链条，优化交易流程，规范经纪服务和交易资金监管。
专栏2 规范房地产市场秩序系列行动
聚焦房地产领域违法违规行为，市区统筹、部门联动，日常检查与专项治理、非现场监管与现场检查相结合。严厉打击无证销售、违规存取预售资金和现房销售定金、发布虚假房源、拖欠租金押金、房产中介向金融机构收取返佣等行为，定期曝光典型案例。规范涉房地产信息发布和传播秩序，依法查处编造、传播虚假信息等违法违规行为。
（五）改善存量居住社区配套服务。补齐已建成交付的存量居住社区的市政基础设施和养老、教育、医疗、商业等公共服务配套短板，推动周边市政道路建成连通，规划的公园或绿地建成投用，具备水域资源的同步营造优美滨水景观。
（六）加强安置房统筹。持续开展全市逾期未安置项目清理，加快棚户区改造、城中村改造以及城镇危旧房改造的居民安置，统筹利用各类房源，严控周转周期，遏制新增逾期安置项目。统筹推进闲置土地和存量安置房源盘活利用，合理控制安置房新增规模。探索推行房票安置等多元化安置方式，拓宽群众安置选择，推动剩余安置房转化为保障性租赁住房、公共租赁住房使用。
专栏3 加快解决群众逾期未安置问题
坚持“以区为主、市区协同；问题导向、分类施策；明确节点、分批推进”，逐项目明确时间表和实施路径，统筹利用存量安置房等各类房源，促进安置房早开工、早建成、早交付，让已签订补偿安置协议、长期未回迁的群众早日“住有所居”。
三、完善住房租赁体系，按需施策提升保障实效
（七）加强公共租赁住房精准分层分类兜底基本民生保障。优化公共租赁住房政策设计，分层分类确定保障对象认定标准，准入条件与人均可支配收入水平联动并动态调整，在户型配租等方面加大对多子女家庭的支持。城市低保、低收入等特殊困难家庭依申请“应保尽保”，优抚、见义勇为等优先家庭依申请“能保尽保”，其他符合条件家庭通过实物保障和货币补贴实现动态保障，公共租赁住房备案家庭保障率保持在85%以上。逐步提升公共租赁住房资格审核效率和精准度，提高群众办事便利性。统筹公共租赁住房房源分配，完善调剂机制，提升房源使用效率。完善渐进式退出机制，合理设置过渡期，执行差异化的退出标准，提升退出管理效率，探索闲置公共租赁住房统筹使用路径。加强公共租赁住房运营管理，完善租金定价和补贴政策。
（八）强化政策支持，推动市场化运作，发挥保障性租赁住房的调节功能。坚持以需定供，优化保障性租赁住房布局，重点在租赁需求旺盛、产业园区周边区域增加供给，更好满足新市民、青年人、新就业群体租赁需求。优化产品供给结构，增加宿舍型、公寓型供应，新增保障性租赁住房中公寓型和宿舍型占比达到60%以上，其中宿舍型占比达到30%以上。依法依规、稳慎推进非居建筑改建保障性租赁住房，优化非居改建标准和审批流程。鼓励市、区属国企将存量商办项目盘活改建，按宿舍管理、按床位出租；将剩余安置房、空置公共租赁住房以及闲置低效楼宇等存量房屋，在确保安全的前提下改造为“一张床”“一间房”产品；支持园区配套公寓建设，鼓励将流动性较高的租赁需求纳入城中村或园区改造方案统筹解决；拓宽保障性住房供给渠道，存量资源盘活占新增保障性租赁住房的比例达到60%以上。以租金可负担、通勤更便捷为目标，健全青年人才住房支持政策，有序推进青年公寓试点。鼓励符合条件的市场租赁住房纳入保障性租赁住房管理，支持符合条件的租赁住房项目发行基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）。
专栏4 加强青年人和城市运行服务保障人员居住支持
完善“租补购服”并举的青年人才安居支持政策体系，满足青年人多样化租赁需求。坚持市级统筹、以区为主，鼓励各区和用人单位向青年人才提供租房补贴，在就业集聚区周边统筹“一间房”供给，构建青年人才服务平台，打造北京特色安居品牌。 依托行业主管部门、平台企业等摸清城市运行服务保障人员居住需求，按需筹集房源并统一对接管理。推行运营主体与用工单位、个人签订三方租赁合同，租金尽量接近租住群体的可负担能力。支持行业协会、市场主体开展返工季、毕业季租房对接活动，让城市运行服务保障人员、青年人就近租得到、租得起、住得稳。
（九）充分发挥规范化多样化的市场租赁主体作用。落实《北京市住房租赁条例》，坚持租赁管理与服务相结合，将住房租赁纳入基层治理体系，夯实属地主体责任，强化部门协同联动。支持租房群体依法依规更好地享受基本公共服务。加强租赁企业备案管理，健全租赁纠纷多元化解机制，严厉打击租赁违法违规行为，维护租赁双方合法权益。加强市场监测分析，动态掌握市场变化，适时采取调节措施。支持培育专业化、规模化租赁运营机构，积极打造住房租赁经营品牌。
专栏5 规范住房租赁市场秩序，维护租赁当事人合法权益
加强住房租赁企业备案管理，规范房源信息发布，推进租赁合同网签备案，规范租赁服务和收费。重点打击“未备案开展经营”“押金租金未纳入监管”“黑中介侵害群众利益”等违法违规行为，严厉查处房屋中介违法行为。健全租赁纠纷多元化解和协同治理机制，综合评价诉求响应率、问题解决率、群众满意率和重复投诉率等。
四、分类有序推进居住领域城市更新，打造宜居街区
（十）持续推进城镇老旧小区综合整治。以建设安全、舒适、便利的宜居家园为目标，推动基础改造、功能改善、品质提升。充分尊重居民意愿，发挥专业技术团队作用，组织居民全过程参与，改造内容和方案由居民共商共定。统筹推进楼本体、环境和市政专业管线等一体化改造，推动各类改造只改一次、一次改到位。重点对建成20年以上的城镇住宅小区开展专项体检，继续推进2000年底前建成、居民改造意愿强烈的老旧小区改造，稳步推进2001年至2005年建成的市属老旧小区改造，更大力度推进央军产老旧小区改造，取得积极新进展。“十五五”时期新开工改造城镇老旧小区数量不少于1000个，加装电梯不少于3500部，用好各种优惠政策支持2万台以上住宅老旧电梯实施更新。加强改造质量全过程把控，健全改造后长效机制。鼓励企业在老旧小区改造中提供室内装修改造集成包，聚焦绿色、智能、适老等需求，推出存量房整体改善和局部改造多样化方案，满足焕新升级需求。
（十一）积极稳步推进城镇危旧房治理。坚持依法依规、合理改善、成本可控、模式可持续、注重实效，健全以确保安全为底线的城镇危旧房常态化治理机制，落实房屋使用安全责任，有序开展城镇房屋安全鉴定，“留改拆”并举，综合采取退租、改建、修缮加固、老旧小区综合整治等多种方式予以整治，及时对C、D级危房采取处置措施，强化日常管理维护，加强管理秩序和环境风貌管控，启动实施城镇危旧房改造100万平方米左右。鼓励居民自主更新，坚持“谁所有、谁出资、谁受益”原则，探索改建贷款等融资支持，推动居住安全和品质同步提升。
（十二）扎实推进老城平房区保护修缮。健全老城平房区保护修缮模式和实施路径，坚持整院落成片区更新原则，有序推进老城平房区申请式退租。以消除房屋安全隐患、保障群众居住安全为核心，聚焦重点区域成片压茬推进房屋修缮修建，重点开展平房区屋顶屋面整治消隐，推动老城平房区成片整院保护修缮。
（十三）稳步推进城中村改造，有序推进棚户区改造收尾。坚持依法依规、尊重民意、稳步实施，充分考虑流动人口租赁居住需求，因地制宜采取拆除新建、整治提升、拆整结合等方式推进城中村改造，“十五五”时期基本完成57个城中村改造。牢牢把握棚改民生保障目标，结合项目实施进度，按照推进、退出、转化三种类型实行分类管理，有序推进棚户区改造项目收尾，加快剩余项目建设和居民安置。进一步完善城中村改造、棚户区改造与新型城镇化建设相衔接的常态化推进机制，合理确定年度实施规模和时序，同步做好项目成本管控。
（十四）着力推进完整社区建设扩面提质增效。推动更多资源投资于人、服务于民生。坚持问题导向、系统治理，片区化组团式压茬推进，优化设施配套、环境建设、服务治理功能，推进安全健康、设施完善、管理有序的完整社区建设。聚焦全龄友好生活需求，推动社区基本公共服务设施、便民设施和配套基础设施根据实际需求和社区禀赋统筹配置，实施城市社区嵌入式服务设施建设工程，因地制宜补齐养老、托育、健身、停车、充电、便利店、早餐店、菜市场、“小修小补”等便民服务。
（十五）协同推进住房发展与城市更新。准确把握住房发展进入存量时代的阶段性特征，衔接好各类城市更新任务，发挥住房领域主责作用，统筹推进核心区平房院落保护性修缮和恢复性修建、危旧房改造、老旧小区综合整治、老旧街区改造、历史文化街区修复和修缮等居住领域更新。结合老旧火车站、轨道及周边街区统筹改造促进站城融合、职住平衡，结合打造产业社区和商务社区、商业街区改造提升、商业设施升级改造和消费基础设施升级改造完善社区便民商业，结合地下综合管廊改造和城市老旧地下管网改造同步推进老旧小区市政管线更新。建立住房项目与城市更新项目统筹协调机制，合理确定实施时序，推动居住功能与就业、商业、公共服务功能同步提升。
五、增存并重推进“好房子”建设，提升居住品质和服务水平
（十六）强化住宅设计引导。坚持全龄友好、灵活可变的居住理念，兼顾“一老一小”、青年人和不同家庭结构的多样化居住需求，建设安全舒适绿色智慧的“好房子”。鼓励企业按照高品质商品住宅设计导则，统筹风貌协调、生活便捷、绿色低碳、耐久适用等要求，开展精细化、集成化设计，打造功能齐全、布局合理、灵活可变的住房产品。推广适老化、适儿化设计，鼓励新建住宅项目探索适老化户型和代际临近的居住产品设计，支持既有住宅结合更新实施居家适老化改造。推动社区配套兼容养老、托育等多元功能，促进空间资源复合利用。建立容积率、高度、密度弹性联动机制，优化居住区日照采光设计。完善附属绿化用地配置与核算规则，鼓励立体绿化与片区统筹，实施花园住区建设，强化全专业一体化协同设计。推广灵活可变的套内空间、专业化部品部件，以及管线与主体结构分离、同层排水等技术。聚焦新建与更新，形成“好房子”设计与运维案例体系。推动保障性住房成为经济实用、功能完善的优良居住空间，让群众住得更舒心、更满意。
（十七）优化住宅建设质量。建立健全住宅项目工程质量保障体系，压实各方主体责任，强化从规划设计到交付使用的全过程监管。全面落实建设单位工程质量首要责任和勘察、设计、施工、监理单位主体责任，健全“好房子”建设体系，鼓励制定团体标准和企业标准。推行新型建造方式，推广装配式建筑和绿色建筑，实行绿色建筑标识制度，加快绿色建材认证和推广应用。加强工程质量安全管理，将实体性能检测结果纳入住宅质量保证书，推行分户验收和业主查验制度，深化住宅质量通病治理。鼓励开发建设单位在商品房销售场所公示住宅品质提升相关措施，设置工艺工法展示区，将主要内容载入商品房买卖合同。鼓励开发建设单位交付三维可视住宅产品使用手册和住宅项目长期维护手册，明确关键时点检测维修计划，便于购房者合理使用和维护房屋。鼓励提供房屋定制化整装、智能化家居等产品，探索住宅“定制化”“菜单式”精装交付模式。
专栏6 提升住宅建设质量
严格执行工程建设强制性标准，全面落实住宅隔声、防串味、防水等标准规定。狠抓材料进场检验，严格落实建材先检后用制度。在分项工程大面积施工前，以现场示范操作、视频影像、图片样板等形式展示关键部位、关键工序的做法与要求，促进一线作业人员掌握质量标准和具体施工工艺。健全工程质量第三方检测机制，在住宅工程竣工验收前，开展隔声、防串味、防水等实体性能检测，确保使用功能满足要求。推行住宅工程质量潜在缺陷保险制度，健全工程质量风险管控体系，切实保障产权所有人合法权益。
（十八）健全房屋全生命周期管理制度。推行房屋安全体检、房屋安全管理资金、房屋质量安全保险试点及应用，支持住房公积金增值收益用于房屋全生命周期安全管理。健全房屋安全管理制度，压实房屋所有权人主体责任，建立政府统一领导、部门协同管理、安全责任人主责、社会共同参与的房屋安全风险防控治理体系，规范开展日常检查和年度综合检查，实现检查过程可追溯、整改可闭环。推进智慧房安系统建设，建立房屋建筑信息动态更新机制，完善房屋安全数字档案，鼓励运用卫星遥感、智能监测等手段对既有房屋结构变形实施监测预警。推行建筑定期评估制度和城镇房屋达设计使用年限委托鉴定制度。创新房屋安全保险产品供给，推广“保险+服务”模式。
（十九）提升物业服务水平。坚持建管并重，全面实施物业服务质量提升行动。持续健全社区党组织领导下的居委会、业委会、物管会、物业企业、产权单位、业主等多方参与的协调运行机制。深化物业企业综合评价应用，规范企业行为，构建质价相符的市场机制。持续抓好物业服务突出问题治理，补齐老旧小区物业服务短板，全面引入规范物业服务，推动老旧小区物业服务全覆盖，构建物业管理长效机制。探索“物业+生活”服务模式，推动物业服务向社区生活服务延伸。出台深化住宅专项维修资金管理改革的配套政策。推动小区共用部分经营收益规范管理，探索开展公共收益监管试点，研究完善社区配套运营反哺机制。
专栏7 物业服务质量提升
全面实施物业服务质量提升行动。抓好物业服务领域专项集中整治，进一步规范物业企业服务、维护群众合法权益。鼓励物业服务企业结合嵌入式服务设施建设和完整社区建设，向养老、托育、家政、文化、健康等领域延伸，推动“物业服务进家庭”。
（二十）推进智慧住区和数字家庭建设。鼓励新建住宅建设数字家庭，加强智能信息综合布线，合理设置智能家居产品，既有住宅结合更新推进信息基础设施升级。推动智能家居与社区智慧服务、政务服务等场景联通，满足居民家居智能化服务、线上社会化服务和政务申办等需求。将智慧物业纳入完整社区建设一体推进，鼓励物业企业引入智能管理服务，建立与业主互通互联的小区智慧服务管理系统。推动“北京物业”板块与“京通”融合联通，丰富业主端应用场景。推进智慧住区建设，强化智慧物业与社区治理、便民服务协同联动。发展全龄友好的智慧居住服务，让群众享受更安全、更便捷、更舒适的智慧生活。
六、统筹要素优化住房空间格局，促进职住平衡
（二十一）站城融合，强化轨道交通对居住布局的引领。坚持以公共交通为导向，强化轨道交通对居住布局的引领作用。聚焦轨道交通廊道和重要站点，突出市郊（市域）铁路和大站快线的骨干作用，推动居住、就业、商业和公共服务功能有机融合。强化站点片区功能复合与站城融合，引导住房资源向轨道站点周边集聚。
（二十二）产城融合，促进就业与居住合理匹配。坚持产居联动，促进职住近接和产城融合。立足“三城一区”和重点产业功能区，在就业集聚的重点功能区周边合理增加保障性租赁住房供给，引导人口就近居住。围绕中关村科学城、北京经济技术开发区、临空经济区等重点产业功能区以及重点高教园区，加强住房供给。在平原新城根据产业发展阶段和就业规模变化合理安排住房供应，以住房配置支撑产业培育和功能成熟，促进产城融合发展。
（二十三）水绿融合，营造望山亲水近绿的宜居组团。结合花园城市建设，依托绿道网络、公园体系和滨水空间，推动居住空间与绿色空间均衡布局，优化住房与生态空间的融合关系。推动住区绿道融入完整社区建设和一刻钟便民生活圈，串联居住社区、就业中心、学校和公交站点，营造“出门进林荫、转角即入园”的居住环境。加强住区与滨水岸线的连通，推动更多住区就近亲水。结合老旧小区改造和住区更新营造花园住区场景，推动组团式、簇式居住空间发展，充分利用空闲地、边角地实施社区微花园建设，实现社区三季有花、四季有绿。在生态环境优良、公共服务完善的区域，结合养老型和改善型居住需求，引导发展绿色宜居、全龄友好、健康舒适的高品质居住组团，营造开放共享的社区环境，让居民望山、亲水、近绿。
（二十四）围绕合理通勤范围，构建职住平衡的多层级居住承载空间。加强现代化首都都市圈协同，构建多层级居住承载空间。以交通一体化为引领，全面建成平原新城至中心城区半小时通勤圈。统筹京津冀地区居住需求，关注市域外围高校、医院等重大公共服务设施周边的居住需求，鼓励就近居住、改善通勤，强化轨道交通支撑，推动“通医通学”便利化。发挥城市副中心发展引领、平原新城协同衔接、生态涵养区生态安全保障作用，通过廊道串联、组团发展，推动通勤便捷、公共服务共享和要素有序流动。
专栏8 职住联动的分圈层住房空间指引
落实城市总体规划空间结构，坚持“分圈层指引、因区施策”，统筹住宅用地与产业用地供给，推动职住用地平衡，促进职住商服功能融合。强化住宅与产业联动支撑，在就业岗位集聚区域就近增加住房供给，在住宅用地供应相对集中区域适度增加产业功能导入，实现住宅用地与产业用地双向调节、产城融合、职住近接。核心区坚持减量发展和有机更新，创新推进平房区有机保护修缮，依托存量空间织补完善职住功能。中心城区围绕人口与岗位高度集聚特征，提升居住空间供给结构适配性，推动住宅用地向就业密集区域适度倾斜，促进居住供给与就业岗位相匹配。城市副中心结合功能定位和产业导入，以住房配置支撑产业培育和功能成熟。平原新城结合产业导入和轨道交通建设，合理安排住房供应结构和时序，围绕产业园区和轨道交通站点周边就近布局住房，引导就业人口就近居住。生态涵养区以满足常住人口改善型和城镇化居住需求为主，打造生态绿色友好型社区。
七、实施保障
强化规划实施保障，有序开展规划实施的年度监测评估、中期评估和总结评估，做好与土地、人口、产业、交通、城市更新等规划实施在政策完善、任务落地和空间布局上的协同。统筹用好各类资金和财税金融政策工具，加大对住房保障、住房租赁和住区更新改造的支持力度。健全住房供需动态监测预警机制，跟踪租金、房价、市场供求等变化，作为优化住房供应布局、结构和时序的重要依据。整合优化各类住房信息平台，构建统一的房屋大数据平台，覆盖规划、建设、交易、运维、更新全周期，推动政务服务和公共服务在住房领域深度融合。支持行业协会更好发挥作用，加强宣传引导，广泛凝聚社会共识，为首都住房高质量发展汇聚合力。
来源：北京市住房和城乡建设委员会